Thuê mặt bằng là khoản chi cố định lớn nhất và khó thay đổi nhất của một shop nhỏ. Chỉ một điều khoản đọc lướt qua, như lộ trình tăng giá hay điều kiện lấy lại tiền cọc, cũng đủ khiến chủ shop mất hàng chục triệu đồng. Bài viết này hướng dẫn bạn đọc kỹ 7 điều khoản quan trọng nhất trước khi đặt cọc.
- Điều khoản về tiền thuê và lộ trình tăng giá quyết định trực tiếp lợi nhuận mỗi tháng của shop, nên phải chốt bằng con số cụ thể, không để chung chung.
- Tiền cọc, thời hạn thuê và điều kiện chấm dứt sớm là ba điểm dễ gây tranh chấp nhất, cần ghi rõ cách xử lý từng trường hợp.
- Mọi thỏa thuận miệng về sửa chữa, bảng hiệu hay sang nhượng đều vô nghĩa nếu không được đưa vào hợp đồng bằng văn bản.
Vì sao hợp đồng thuê mặt bằng lại quan trọng hơn cả vị trí
Nhiều người mở shop nhỏ dành hàng tuần để chọn vị trí đẹp, đếm lượng người qua lại, nhưng chỉ dành vài phút để đọc hợp đồng. Thực tế, vị trí tốt chỉ giúp shop có khách ghé vào, còn hợp đồng mới quyết định shop giữ lại được bao nhiêu tiền sau khi trừ chi phí. Theo phân tích từ Báo Doanh Thu (baodoanhthu.com), với shop nhỏ doanh thu khoảng 100 triệu đồng mỗi tháng, tiền thuê thường chiếm 10 đến 20 triệu đồng, tức 10 đến 20 phần trăm doanh thu. Chỉ cần tiền thuê tăng thêm 15 phần trăm vào năm thứ hai mà doanh thu không tăng kịp, lợi nhuận của shop có thể bốc hơi gần hết.
Hợp đồng thuê mặt bằng thường kéo dài từ một đến ba năm, trong khi phải đến tháng thứ sáu người mới kinh doanh mới biết mô hình có thực sự chạy được hay không. Nếu hợp đồng khóa chặt mà không có lối thoát hợp lý, chủ shop sẽ rơi vào thế kẹt: tiếp tục gồng lỗ hoặc bỏ cọc để rút lui. Bài viết này chỉ mang tính tham khảo chung, không thay thế tư vấn pháp lý cho từng trường hợp cụ thể.
7 điều khoản phải đọc kỹ trước khi đặt cọc
1. Tiền thuê và cách tính tiền thuê tăng theo thời gian
Đừng chỉ nhìn con số tiền thuê tháng đầu. Hãy hỏi rõ tiền thuê có tăng không, tăng khi nào và tăng bao nhiêu. Có chủ nhà tăng 10 phần trăm mỗi năm, có chủ nhà giữ nguyên hai năm đầu rồi tăng mạnh vào năm thứ ba. Tất cả phải được ghi bằng con số và mốc thời gian cụ thể, ví dụ năm đầu 12 triệu, năm thứ hai 13,2 triệu, năm thứ ba 14,5 triệu đồng mỗi tháng. Ngoài tiền thuê, bạn cần liệt kê mọi khoản phí đi kèm: phí quản lý, tiền điện nước tính theo giá nào, phí gửi xe, phí vệ sinh chung, phí bảo vệ, và yêu cầu ghi rõ từng khoản để tránh phát sinh thêm mỗi tháng.
2. Tiền cọc và điều kiện hoàn trả
Tiền cọc thuê mặt bằng cho shop nhỏ thường tương đương hai đến ba tháng tiền thuê. Đây là khoản tiền lớn, nên điều kiện hoàn trả phải rõ ràng: cọc được trả lại trong bao nhiêu ngày sau khi bàn giao mặt bằng, mặt bằng phải bàn giao trong tình trạng nào, và những hư hỏng nào thì bị trừ tiền, trừ bao nhiêu. Cách an toàn nhất là chụp ảnh, quay video toàn bộ mặt bằng vào ngày nhận nhà, có chữ ký xác nhận của cả hai bên. Khi trả nhà, bạn đối chiếu với chính bộ ảnh đó, tránh tranh cãi ai làm xước sàn, ai làm vỡ kính. Một bẫy thường gặp là điều khoản cho phép chủ nhà giữ toàn bộ tiền cọc nếu người thuê dọn đi trước thời hạn, dù chỉ sớm vài ngày, vì vậy hãy thương lượng để chỉ mất một tháng cọc khi báo trước đủ 60 ngày.
3. Thời hạn thuê và quyền ưu tiên gia hạn
Thời hạn thuê quá ngắn thì shop vừa ổn định khách quen đã phải lo chuyện dọn đi, thời hạn quá dài thì rủi ro kẹt vốn khi kinh doanh không hiệu quả. Với shop nhỏ mới mở, thời hạn một đến hai năm kèm quyền ưu tiên gia hạn thường là lựa chọn cân bằng: khi hết hạn, bạn được thuê tiếp trước khi chủ nhà cho người khác thuê, với giá thương lượng lại theo thị trường. Điều này rất quan trọng vì khách quen gắn với địa chỉ, đổi địa chỉ là mất một phần khách. Hãy đọc kỹ điều kiện gia hạn: giá thuê mới, thời gian báo trước và trường hợp chủ nhà được từ chối. Nếu hợp đồng không nhắc đến gia hạn, hãy đề nghị bổ sung.
4. Chấm dứt hợp đồng sớm và chuyển nhượng, sang nhượng
Đây là điều khoản cứu sinh khi shop kinh doanh không hiệu quả hoặc bạn muốn chuyển hướng. Hợp đồng cần trả lời rõ: bên thuê có được chấm dứt trước hạn không, báo trước bao nhiêu ngày và bồi thường bao nhiêu. Có hợp đồng chỉ mất một tháng cọc khi báo trước 60 ngày, có hợp đồng bắt bồi thường toàn bộ tiền thuê còn lại, lên đến hàng trăm triệu đồng. Cùng nhóm này là quyền sang nhượng. Nhiều chủ shop khi rút lui muốn sang lại shop để thu hồi vốn nội thất và khách quen, nhưng nếu hợp đồng cấm sang nhượng hoặc chủ nhà không đồng ý, bạn sẽ mất trắng khoản này. Hãy thương lượng để hợp đồng cho phép sang nhượng khi người nhận đáp ứng điều kiện tương đương.
5. Sửa chữa, cải tạo và bảng hiệu
Shop nhỏ nào cũng cần sửa chữa ít nhiều: sơn tường, lắp kệ, làm bảng hiệu, đi lại đường điện. Hợp đồng cần ghi rõ bên thuê được sửa gì mà không cần xin phép, sửa gì cần xin phép bằng văn bản, và khi trả mặt bằng có phải khôi phục nguyên trạng hay không. Chi phí khôi phục có thể rất lớn nếu bạn đã đập tường hay lát lại sàn, nên hãy tính khoản này vào ngân sách ngay từ đầu. Riêng bảng hiệu hay bị bỏ sót: hãy xác nhận bằng văn bản vị trí treo, kích thước tối đa, có được gắn đèn hay không và ai chịu phí xin phép nếu khu vực có quy định riêng. Có trường hợp thuê xong mới biết mặt tiền không được treo bảng lớn, khách đi qua không biết đó là shop gì.
6. Mục đích sử dụng và những hoạt động bị cấm
Hợp đồng luôn ghi mục đích sử dụng, ví dụ kinh doanh thời trang, mỹ phẩm hay cà phê. Nếu sau này bạn đổi ngành hàng, ví dụ từ bán quần áo sang mở quán ăn, bạn có thể vi phạm hợp đồng nếu không xin phép trước. Một số mặt bằng còn cấm nấu nướng có khói, gây tiếng ồn sau 22 giờ hoặc chứa hàng dễ cháy. Hãy đối chiếu kỹ ngành hàng bạn định làm, cả kế hoạch mở rộng sau này, với điều khoản này trước khi ký. Đồng thời, hãy hỏi rõ giờ hoạt động: shop trong khu dân cư có thể bị giới hạn giờ mở buổi tối, shop trong trung tâm thương mại phải mở cửa đúng giờ quy định của tòa nhà.
7. Trách nhiệm khi xảy ra hư hỏng, cháy nổ và sự cố bất khả kháng
Điều khoản này ít ai đọc nhưng khi sự cố xảy ra lại quyết định ai chịu thiệt hại. Hãy xem hợp đồng phân chia trách nhiệm ra sao khi mái dột, ống nước vỡ, chập điện hay ngập nước. Thông thường, kết cấu nhà thuộc trách nhiệm chủ nhà, nội thất và hàng hóa thuộc bên thuê, nhưng ranh giới không phải lúc nào cũng rõ ràng. Nếu mặt bằng từng bị ngập, hãy ghi chú vào biên bản bàn giao và cân nhắc mua bảo hiểm tài sản. Cũng nên đọc điều khoản bất khả kháng: khi xảy ra dịch bệnh, thiên tai hay phong tỏa, tiền thuê có được giảm, hoãn hay miễn không và trong bao lâu.
Quy trình 6 bước trước khi đặt cọc
- Bước 1: Khảo sát mặt bằng vào nhiều khung giờ. Ghé sáng, trưa, tối, cả ngày thường lẫn cuối tuần, để xem lượng khách thật, ngập nước và tiếng ồn.
- Bước 2: Xin bản nháp hợp đồng và đọc hết. Đánh dấu mọi chỗ dùng từ mơ hồ như theo thỏa thuận, hợp lý, tùy tình hình, và yêu cầu làm rõ bằng con số.
- Bước 3: Lập bảng tổng chi phí năm đầu. Cộng tiền thuê, tiền cọc, phí quản lý, điện nước, sửa chữa và khôi phục dự kiến, rồi đối chiếu với doanh thu kỳ vọng.
- Bước 4: Thương lượng những điểm chưa hợp lý. Tập trung vào lộ trình tăng giá, điều kiện hoàn cọc và quyền chấm dứt sớm.
- Bước 5: Chốt mọi thỏa thuận bằng văn bản. Mọi lời hứa miệng về giảm giá, sửa chữa hay sang nhượng đều phải vào hợp đồng hoặc phụ lục có chữ ký.
- Bước 6: Bàn giao có biên bản và hình ảnh. Ngày nhận mặt bằng, lập biên bản hiện trạng kèm ảnh và video, hai bên cùng ký.
Bạn có thể tham khảo thêm các bài viết về khởi nghiệp, bất động sản và doanh thu cửa hàng trên Báo Doanh Thu để hoàn thiện kế hoạch kinh doanh trước khi ký hợp đồng.
Câu hỏi thường gặp
Có nên đặt cọc trước khi đọc xong hợp đồng không?
Không nên. Tiền cọc giữ chỗ và tiền cọc thuê nhà là hai khái niệm khác nhau, nhưng một khi bạn đã chuyển tiền mà chưa có thỏa thuận rõ ràng về điều kiện hoàn lại, việc đòi lại sẽ rất khó. Nếu chủ nhà hối thúc, bạn có thể đặt cọc giữ chỗ với số tiền nhỏ và giấy biên nhận ghi rõ điều kiện hoàn trả.
Chủ nhà không chịu sửa điều khoản bất lợi thì phải làm sao?
Hãy cân nhắc lại toàn bộ thương vụ thay vì cố ký cho xong. Một điều khoản bất lợi như bồi thường toàn bộ tiền thuê còn lại khi chấm dứt sớm có thể biến một lần thử sức kinh doanh thành gánh nặng tài chính kéo dài nhiều năm. Trong nhiều trường hợp, mặt bằng khác với điều khoản tốt hơn lại là lựa chọn rẻ hơn về dài hạn, dù tiền thuê tháng đầu có cao hơn một chút.
Thuê mặt bằng của người không phải chính chủ thì cần chú ý gì?
Bạn cần xác minh người ký hợp đồng có quyền cho thuê hay không, bằng cách xem giấy tờ nhà và giấy ủy quyền nếu có. Nếu thuê lại từ người thuê trước, hợp đồng thuê lại phải được chủ nhà đồng ý bằng văn bản, nếu không bạn có thể bị yêu cầu dọn đi bất cứ lúc nào khi hợp đồng gốc chấm dứt.
Kết luận
Thuê mặt bằng mở shop nhỏ không chỉ là chọn một địa chỉ đẹp, mà là ký một cam kết tài chính kéo dài nhiều năm. Đọc kỹ 7 điều khoản về tiền thuê, tiền cọc, thời hạn, chấm dứt sớm, sửa chữa, mục đích sử dụng và trách nhiệm sự cố sẽ giúp bạn tránh phần lớn tranh chấp, giữ lại tiền cọc và giữ quyền chủ động khi thị trường thay đổi. Hãy đọc hết hợp đồng và thương lượng trước khi đặt cọc, vì sau khi ký, mọi chữ trong hợp đồng đều có thể trở thành tiền.
Thông tin trên Báo Doanh Thu (baodoanhthu.com) mang tính chất tham khảo chuyên sâu và phân tích dữ liệu thị trường, không phải là lời khuyên ủy thác đầu tư tài chính.
