Với người mở cửa hàng lần đầu, tiền thuê mặt bằng là khoản chi lớn nhất và khó thay đổi nhất trong nhiều năm. Một vị trí tưởng đông khách nhưng không dừng mua, hay một hợp đồng sơ sài, đều có thể khiến cửa hàng lỗ ngay tháng đầu. Bài viết giúp bạn chốt kỹ 7 điểm trước khi đặt cọc.
3 điểm chính bạn sẽ nắm được sau bài viết này:
- 7 điểm bắt buộc phải chốt trong đàm phán thuê mặt bằng, từ giá thuê tới quyền sang nhượng và sửa chữa.
- Cách khảo sát vị trí và lưu lượng khách thật, thay vì chỉ tin lời chủ nhà quảng cáo.
- Những bẫy hợp đồng thường gặp với người thuê lần đầu và cách xử lý từng bẫy trước khi ký.
Vì sao đàm phán mặt bằng quyết định sống còn của cửa hàng mới
Khác với bán hàng online có thể đổi chiến lược nhanh, cửa hàng có mặt bằng gắn chặt với một địa điểm trong nhiều năm. Nếu bạn chọn sai vị trí, bạn không thể dời cửa hàng đi chỗ khác mà không mất tiền cọc, tiền sửa chữa và lượng khách quen vừa gây dựng được. Theo phân tích của Báo Doanh Thu (baodoanhthu.com), nhiều cửa hàng nhỏ tại các thành phố lớn đóng cửa không phải vì sản phẩm dở, mà vì tiền thuê chiếm tới 30 đến 40 phần trăm doanh thu, trong khi lượng khách thực tế không đủ bù chi phí.
Lấy ví dụ chị Thảo mở tiệm trà sữa ở quận Tân Phú, Thành phố Hồ Chí Minh. Mặt bằng chị thuê nằm trên đường lớn, giá 18 triệu đồng mỗi tháng, chủ nhà nói mỗi ngày có hàng nghìn lượt người qua lại. Chị vội đặt cọc 36 triệu đồng mà không khảo sát kỹ, tới khi khai trương mới phát hiện đường này cấm dừng xe vào giờ cao điểm, khách đi xe máy không tấp vào mua được. Ba tháng sau, chị phải sang nhượng lỗ vì doanh thu chỉ bằng một nửa tiền thuê và tiền nhân viên cộng lại.
Chuẩn bị trước khi đàm phán: Biết rõ giới hạn của mình
Trước khi gặp chủ nhà, bạn cần tự trả lời ba câu hỏi. Thứ nhất, mỗi tháng bạn chịu được tối đa bao nhiêu tiền thuê mà vẫn có lãi. Công thức đơn giản là tiền thuê không nên vượt quá 15 phần trăm doanh thu dự kiến đối với quán ăn, cà phê hay cửa hàng bán lẻ nhỏ. Nếu bạn dự kiến doanh thu 100 triệu đồng mỗi tháng, tiền thuê an toàn nằm quanh 15 triệu đồng. Nếu mặt bằng bạn thích có giá 22 triệu đồng, bạn phải chắc chắn doanh thu thực tế có thể lên 150 triệu đồng, nếu không, bạn đang tự đặt mình vào thế lỗ.
7 điểm phải chốt trước khi đặt cọc
Điểm 1: Giá thuê, thời hạn và lộ trình tăng giá
Đây là điểm quan trọng nhất và cũng là điểm nhiều người chỉ hỏi giá tháng đầu tiên rồi ký vội. Bạn cần hỏi rõ giá thuê đã bao gồm thuế, phí quản lý hay tiền giữ xe hay chưa, và giá này giữ nguyên trong bao lâu. Hãy cố gắng chốt giá cố định ít nhất 12 tháng đầu, và lộ trình tăng giá các năm sau ghi rõ bằng con số, ví dụ năm thứ hai tăng tối đa 5 phần trăm, thay vì để chung chung là tăng theo thị trường. Cụm từ theo thị trường cho phép chủ nhà tăng bao nhiêu cũng được, và bạn gần như không có căn cứ để phản đối.
Điểm 2: Tiền cọc, tiền đặt cọc giữ chỗ và điều kiện hoàn trả
Tiền cọc thuê mặt bằng tại Việt Nam thường bằng hai đến ba tháng tiền thuê, và đây là khoản tiền lớn nên phải làm rõ bằng văn bản. Trước khi chuyển tiền đặt cọc giữ chỗ, hãy yêu cầu chủ nhà cho xem giấy tờ chứng minh quyền cho thuê, ví dụ sổ đỏ hoặc hợp đồng thuê lại hợp lệ nếu chủ nhà không phải chính chủ. Nhiều người thuê lần đầu chuyển tiền cọc chỉ dựa vào lời nói, tới khi phát hiện mặt bằng đang tranh chấp thì đòi lại tiền rất khó khăn.
Điểm 3: Quyền sử dụng mặt bằng, sửa chữa và treo biển hiệu
Bạn cần chốt rõ mình được dùng mặt bằng để kinh doanh ngành nghề gì, có được sửa chữa, ngăn phòng, lắp máy lạnh, làm biển hiệu hay không, và có cần xin phép ai không. Một số tòa nhà cấm treo biển vượt ra ngoài mặt tiền, cấm khoan tường, cấm thay đổi kết cấu, hoặc yêu cầu biển hiệu phải theo mẫu chung. Nếu bạn mở quán cà phê mà không được lắp hệ thống hút mùi, hoặc mở tiệm làm tóc mà không được lắp thêm đường nước, thì mặt bằng đó gần như không dùng được dù vị trí rất đẹp.
Điểm 4: Lưu lượng khách thật và khả năng dừng đỗ xe
Đừng tin con số người qua lại mà chủ nhà hay môi giới nói, hãy tự đếm. Bạn nên đứng quan sát mặt bằng vào ba khung giờ khác nhau: buổi sáng từ 7 giờ đến 9 giờ, buổi trưa từ 11 giờ đến 13 giờ, và buổi tối từ 17 giờ đến 20 giờ, mỗi khung ít nhất 30 phút, vào cả ngày thường và cuối tuần. Hãy đếm xem có bao nhiêu người đi bộ qua, bao nhiêu xe máy dừng lại mua hàng ở các cửa hàng bên cạnh, và đối tượng khách có giống khách mục tiêu của bạn hay không. Một con đường đông xe chạy qua nhưng không có chỗ dừng xe thì không khác gì đường cao tốc đối với cửa hàng bán lẻ.
Điểm 5: Quyền sang nhượng, cho thuê lại và chấm dứt sớm
Kinh doanh lần đầu luôn có rủi ro không như kỳ vọng, nên bạn cần có lối thoát hợp pháp trong hợp đồng. Hãy chốt rõ bạn có được sang nhượng hợp đồng cho người khác hay không, có cần chủ nhà đồng ý hay không, và có phải trả phí sang nhượng hay không. Nhiều hợp đồng cấm sang nhượng hoàn toàn, khiến bạn kẹt cứng với mặt bằng lỗ nhiều năm, hoặc phải sang nhượng chui và mất trắng tiền cọc khi bị phát hiện. Nếu chủ nhà không đồng ý cho sang nhượng tự do, hãy đàm phán điều khoản bạn được giới thiệu người thuê mới và chủ nhà không được từ chối vô lý.
Điểm 6: Trách nhiệm sửa chữa, điện nước và các chi phí phát sinh
Hãy phân định rõ ai chịu trách nhiệm sửa chữa những gì. Thông thường, chủ nhà chịu trách nhiệm sửa chữa kết cấu lớn như mái dột, tường nứt, hệ thống điện nước tổng, còn người thuê chịu trách nhiệm bảo trì nhỏ trong quá trình sử dụng như bóng đèn hay vòi nước. Nếu không ghi rõ, bạn có thể phải tự bỏ tiền sửa mái nhà hay hệ thống điện tổng, tốn hàng chục triệu đồng mà lẽ ra thuộc trách nhiệm của chủ nhà. Hãy hỏi thêm tiền điện, tiền nước tính theo giá nhà nước hay giá kinh doanh, có đồng hồ riêng hay dùng chung, và các phí khác như phí vệ sinh hay phí quản lý tòa nhà.
Điểm 7: Pháp lý, giấy phép kinh doanh và tranh chấp
Điểm cuối cùng nhưng không kém phần quan trọng là mặt bằng có đủ điều kiện pháp lý để bạn đăng ký kinh doanh hay không. Một số mặt bằng là nhà ở riêng lẻ, đất chưa chuyển đổi mục đích, hoặc nằm trong khu vực cấm kinh doanh ngành nghề của bạn, khiến bạn không đăng ký được giấy phép và có thể bị yêu cầu đóng cửa bất cứ lúc nào. Hãy hỏi chủ nhà về giấy tờ nhà đất, hỏi phường hoặc cơ quan chức năng về quy hoạch khu vực, và nếu có thể, nhờ người có kinh nghiệm xem qua hợp đồng trước khi ký.
Thực hành: Checklist đi xem mặt bằng lần đầu
- Đi xem mặt bằng ít nhất hai lần, vào giờ khác nhau, cả ngày thường và cuối tuần.
- Nói chuyện với chủ cửa hàng bên cạnh để hỏi về lượng khách và tiền thuê thực tế.
- Chụp ảnh, quay video hiện trạng và lưu lại toàn bộ tin nhắn thỏa thuận với chủ nhà.
- Không chuyển tiền cọc khi chưa xem giấy tờ và chưa có biên nhận rõ ràng.
- Đọc kỹ hợp đồng từng điều khoản, gạch chân những điểm chưa rõ và hỏi lại trước khi ký.
Tham khảo thêm các hướng dẫn mở cửa hàng tại chuyên mục Bất động sản của Báo Doanh Thu và trang chủ Báo Doanh Thu.
Những bẫy thường gặp và cách xử lý
Bẫy đầu tiên là giá thuê thấp trong ba tháng đầu rồi tăng vọt sau đó. Chủ nhà có thể chào giá 10 triệu đồng cho ba tháng đầu, nhưng từ tháng thứ tư giá lên 18 triệu đồng, khiến bạn không kịp trở tay. Cách xử lý là yêu cầu ghi rõ giá thuê từng giai đoạn vào hợp đồng, và tính toán doanh thu dựa trên giá thuê ổn định dài hạn, không dựa trên giá khuyến mãi ngắn hạn. Bẫy thứ hai là hợp đồng chỉ có lợi cho chủ nhà, ví dụ chủ nhà được tăng giá bất cứ lúc nào, còn người thuê không được sang nhượng hay chấm dứt sớm. Gặp hợp đồng như vậy, bạn nên đàm phán lại hoặc bỏ qua, đừng ký vì sợ mất mặt bằng.
Câu hỏi thường gặp
Thuê mặt bằng lần đầu nên ký hợp đồng bao lâu là hợp lý
Nếu bạn chỉ thử nghiệm mô hình mới và sửa chữa nhẹ, ký 1 đến 2 năm là hợp lý, kèm theo quyền ưu tiên gia hạn. Nếu bạn đầu tư sửa chữa lớn trên 200 triệu đồng, nên ký 3 đến 5 năm để có thời gian thu hồi vốn. Trong cả hai trường hợp, hãy chốt lộ trình tăng giá và quyền chấm dứt sớm rõ ràng, đừng chỉ quan tâm tới thời hạn mà bỏ qua các điều khoản bảo vệ mình.
Có nên thuê mặt bằng qua môi giới hay làm việc trực tiếp với chủ nhà
Cả hai cách đều được, nhưng bạn cần biết môi giới hưởng phí từ ai và phí bao nhiêu, thường là một tháng tiền thuê do chủ nhà trả. Nếu môi giới chỉ đứng về phía chủ nhà và hối thúc bạn ký nhanh, hãy cẩn thận và tự kiểm chứng mọi thông tin. Làm việc trực tiếp với chủ nhà giúp bạn đàm phán linh hoạt hơn, nhưng bạn vẫn cần kiểm tra giấy tờ và hợp đồng kỹ như khi làm việc qua môi giới.
Kết luận
Đàm phán thuê mặt bằng lần đầu không phải là cuộc mặc cả giá đơn thuần, mà là quá trình bảo vệ vốn và tương lai của cửa hàng bạn trong nhiều năm. Chốt kỹ giá thuê và lộ trình tăng giá, tiền cọc và điều kiện hoàn trả, quyền sửa chữa và treo biển, lưu lượng khách thật và chỗ để xe, quyền sang nhượng và chấm dứt sớm, trách nhiệm sửa chữa và chi phí phát sinh, cùng với pháp lý và giấy phép kinh doanh, bạn sẽ tránh được phần lớn rủi ro mà người thuê lần đầu hay gặp. Trước khi chuyển tiền đặt cọc, hãy dành thêm một ngày để đọc lại hợp đồng, hỏi ý kiến người có kinh nghiệm, và tự hỏi liệu mặt bằng này có thật sự nuôi nổi cửa hàng của mình hay không.
