Trên các con phố kinh doanh sầm uất ở Hà Nội hay TP.HCM, không khó để bắt gặp những tấm bảng rao sang nhượng mặt bằng với giá từ vài chục đến vài trăm triệu đồng. Với nhiều người muốn khởi nghiệp nhanh, sang nhượng mặt bằng là con đường tắt hấp dẫn: có ngay vị trí đẹp, có sẵn lượng khách quen, không phải chờ đợi sửa sang. Nhưng cũng chính giao dịch này là nơi nhiều người mất tiền oan nhất, vì người bán thường định giá dựa trên cảm tính, còn người mua thì quá vội vàng mà quên kiểm tra những điều khoản cốt lõi. Bài viết này của Báo Doanh Thu (baodoanhthu.com) hướng dẫn bạn cách định giá tiền sang nhượng cho đúng, kiểm tra hợp đồng thuê từng bước và tránh 6 rủi ro phổ biến nhất.
3 điều cần nhớ trước khi đọc tiếp
- Tiền sang nhượng không phải tiền thuê: bạn trả cho người thuê cũ vì những gì họ đã bỏ ra (cọc, sửa chữa, đầu tư) và vì giá trị vô hình như lượng khách quen, chứ không phải mua quyền sở hữu mặt bằng.
- Hợp đồng thuê mới là tài sản thật sự: nếu chủ nhà không đồng ý cho thuê tiếp hoặc tăng giá thuê ngay sau khi bạn nhận mặt bằng, mọi tiền sang nhượng bạn đã trả đều có nguy cơ bốc hơi.
- Định giá theo dòng tiền, không theo lời quảng cáo: một mặt bằng chỉ đáng giá khi doanh thu bạn dự kiến kiếm được trừ đi chi phí còn lại biên lợi nhuận hợp lý trong thời gian thuê còn lại.
Vì sao sang nhượng mặt bằng là giao dịch nhiều rủi ro nhất trong bất động sản thương mại
Khác với mua bán nhà đất có sổ đỏ rõ ràng và pháp luật bảo vệ chặt chẽ, sang nhượng mặt bằng kinh doanh về bản chất là một thỏa thuận dân sự giữa ba bên: người thuê cũ, người thuê mới và chủ nhà. Pháp luật không có một bộ khung riêng chi tiết cho loại giao dịch này, nên mọi rủi ro đều được quyết định bởi độ cẩn thận của người mua.
Theo phân tích của Báo Doanh Thu (baodoanhthu.com), ba lý do khiến giao dịch sang nhượng dễ phát sinh tranh chấp hơn các giao dịch khác là: thứ nhất, giá trị giao dịch được định ra chủ yếu theo cảm tính và thông tin bất đối xứng, người bán biết rõ tình hình kinh doanh thật nhưng người mua thì không. Thứ hai, quyền sử dụng mặt bằng phụ thuộc hoàn toàn vào ý chí của chủ nhà, một yếu tố nằm ngoài tầm kiểm soát của cả người mua lẫn người bán. Thứ ba, nhiều giao dịch chỉ được thỏa thuận miệng hoặc bằng một tờ giấy viết tay sơ sài, không đủ sức nặng pháp lý khi xảy ra tranh chấp.
Ở các thành phố lớn, giá tiền sang nhượng cho một mặt bằng mặt tiền ở khu đông dân cư có thể dao động từ 50 triệu đến hơn 500 triệu đồng, tùy vị trí và ngành nghề. Con số này đủ lớn để một quyết định vội vàng gây thiệt hại nặng nề cho người mới khởi nghiệp vốn đã eo hẹp. Vì vậy, hiểu đúng cách định giá là bước đầu tiên và quan trọng nhất.
Cách định giá tiền sang nhượng cho đúng
Tiền sang nhượng hợp lý gồm ba phần có thể kiểm chứng được. Phần thứ nhất là chi phí đã bỏ ra và còn giá trị sử dụng: tiền cọc thuê nhà còn lại, chi phí sửa chữa và trang trí nội thất còn mới, các thiết bị được để lại như tủ lạnh, máy lạnh, kệ trưng bày. Bạn nên yêu cầu người bán liệt kê từng khoản kèm hóa đơn, rồi khấu hao theo thời gian sử dụng thực tế. Một bộ tủ kệ đóng mới 40 triệu đồng cách đây 2 năm, với tuổi thọ sử dụng khoảng 5 năm, giá trị còn lại hợp lý chỉ khoảng 24 triệu đồng.
Phần thứ hai là giá trị vô hình, hay còn gọi là tiền thương hiệu và lượng khách quen. Đây là phần khó định giá nhất và cũng là nơi người bán thường thổi phồng. Cách kiểm chứng thực tế nhất là quan sát lượng khách ra vào trong nhiều khung giờ khác nhau, tốt nhất là liên tiếp 3 đến 5 ngày, cả ngày thường lẫn cuối tuần. Nếu người bán nói mỗi ngày có 200 lượt khách mà bạn quan sát chỉ thấy lác đác vài chục người, hãy mạnh dạn thương lượng lại.
Phần thứ ba, và là phần quan trọng nhất, là bài toán dòng tiền. Bạn hãy ước tính doanh thu tháng mà mình có thể đạt được ở mặt bằng đó với mô hình kinh doanh của riêng mình, trừ đi toàn bộ chi phí: tiền thuê, lương nhân viên, điện nước, nguyên liệu, thuế phí. Số lợi nhuận còn lại nhân với số tháng thuê còn lại trong hợp đồng, rồi chiết khấu một phần cho rủi ro, chính là mức trần bạn nên trả cho tiền sang nhượng. Nếu con số người bán đưa ra vượt xa mức trần này, giao dịch đó không còn là cơ hội mà là cái bẫy.
Ví dụ cụ thể: một quán cà phê ở quận Bình Thạnh được rao sang nhượng 300 triệu đồng. Bạn ước tính mình có thể lãi 15 triệu đồng mỗi tháng, hợp đồng thuê còn 18 tháng. Lợi nhuận kỳ vọng tổng cộng là 270 triệu đồng, thấp hơn giá sang nhượng. Trừ khi bạn tin mình làm tốt hơn hẳn người bán, đây là thương vụ nên bỏ qua.
5 bước kiểm tra hợp đồng thuê trước khi xuống tiền
Hợp đồng thuê là trái tim của giao dịch sang nhượng. Dù tiền sang nhượng có rẻ đến đâu, một hợp đồng thuê bất lợi cũng có thể khiến bạn lỗ nặng. Hãy thực hiện 5 bước sau theo đúng thứ tự.
Bước 1: Gặp trực tiếp chủ nhà, không tin lời người bán. Đây là bước nhiều người bỏ qua nhất và cũng là bước gây hậu quả nặng nhất. Bạn phải gặp chủ nhà để xác nhận ba điều: họ có đồng ý cho bạn thuê tiếp hay không, thời hạn thuê còn lại chính xác là bao lâu, và giá thuê có thay đổi không. Tốt nhất là chủ nhà ký một biên bản xác nhận hoặc ký lại hợp đồng thuê mới đứng tên bạn.
Bước 2: Đọc kỹ điều khoản về chuyển nhượng và chấm dứt hợp đồng. Nhiều hợp đồng thuê có điều khoản cấm người thuê chuyển nhượng quyền thuê cho bên thứ ba mà không có sự đồng ý bằng văn bản của chủ nhà. Nếu vi phạm điều khoản này, chủ nhà có quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng và lấy lại mặt bằng, đồng nghĩa với việc bạn mất trắng tiền sang nhượng đã trả.
Bước 3: Kiểm tra tiền cọc, tiền thuê đã thanh toán và các khoản nợ. Yêu cầu người bán xuất trình biên lai đóng tiền thuê các tháng gần nhất, xác nhận không còn nợ tiền thuê, tiền điện, tiền nước, phí quản lý tòa nhà. Những khoản nợ này, nếu có, rất có thể sẽ được chủ nhà hoặc đơn vị quản lý đòi ở người đang sử dụng mặt bằng, tức là bạn.
Bước 4: Xác minh tình trạng pháp lý của mặt bằng. Kiểm tra xem mặt bằng có đang trong diện quy hoạch, giải tỏa, hoặc có tranh chấp giữa chủ nhà và người khác hay không. Với mặt bằng trong chung cư hoặc tòa nhà, cần xác nhận ban quản lý cho phép kinh doanh ngành nghề bạn định làm, vì một số tòa nhà cấm kinh doanh ăn uống hoặc karaoke do quy định phòng cháy chữa cháy.
Bước 5: Lập hợp đồng sang nhượng bằng văn bản có đủ ba bên. Hợp đồng cần ghi rõ số tiền sang nhượng, phương thức thanh toán theo từng đợt, danh mục tài sản bàn giao kèm tình trạng, thời điểm bàn giao, và điều khoản xử lý khi chủ nhà không đồng ý cho thuê tiếp. Tuyệt đối không thanh toán toàn bộ một lần trước khi hợp đồng thuê mới đứng tên bạn được ký.
6 rủi ro cần tránh khi sang nhượng mặt bằng
- Rủi ro 1: Chủ nhà không đồng ý cho thuê tiếp. Đây là rủi ro chết người nhất. Luôn có xác nhận bằng văn bản của chủ nhà trước khi đặt cọc sang nhượng, dù chỉ là một tin nhắn có nội dung rõ ràng cũng tốt hơn lời hứa miệng.
- Rủi ro 2: Giá thuê tăng vọt sau khi sang nhượng. Một số chủ nhà lợi dụng việc bạn đã bỏ tiền sang nhượng để ép tăng giá thuê, vì họ biết bạn khó rút lui. Hãy chốt giá thuê và thời hạn cố định trong hợp đồng thuê mới ngay từ đầu.
- Rủi ro 3: Người bán thổi phồng doanh thu. Đừng tin vào con số doanh thu do người bán cung cấp nếu không có sổ sách đối chiếu. Cách tốt nhất là tự quan sát, tự đếm khách và tự ước tính trong ít nhất 3 ngày.
- Rủi ro 4: Mặt bằng dính quy hoạch hoặc tranh chấp. Một mặt bằng đẹp với giá sang nhượng rẻ bất thường thường ẩn chứa vấn đề pháp lý. Kiểm tra thông tin quy hoạch tại cơ quan quản lý đất đai địa phương trước khi quyết định.
- Rủi ro 5: Trả tiền một lần, không có điều khoản bảo vệ. Chia thanh toán thành ít nhất hai đợt: một phần khi ký thỏa thuận, phần còn lại khi bàn giao xong và hợp đồng thuê mới đã có hiệu lực. Giữ lại biên nhận cho mọi khoản chi.
- Rủi ro 6: Ngành nghề mới không phù hợp với mặt bằng. Một mặt bằng từng đông khách bán phở chưa chắc đã phù hợp để bạn mở tiệm nail, vì hành vi khách hàng, giờ cao điểm và yêu cầu không gian hoàn toàn khác nhau. Đánh giá lại mặt bằng dưới góc nhìn của mô hình kinh doanh của chính bạn, không phải của người bán.
Câu hỏi thường gặp
Hỏi: Có nên đặt cọc trước khi gặp chủ nhà không?
Đáp: Không nên. Tiền cọc chỉ nên đặt sau khi bạn đã gặp chủ nhà, xác nhận được việc cho thuê tiếp và thống nhất được các điều khoản cơ bản. Mọi khoản cọc đều phải có biên nhận ghi rõ điều kiện hoàn trả nếu giao dịch không thành.
Hỏi: Tiền sang nhượng có được pháp luật bảo vệ không?
Đáp: Pháp luật bảo vệ hợp đồng mà các bên đã ký kết, nhưng không có quy định riêng nào ấn định cách tính tiền sang nhượng. Vì vậy, hợp đồng sang nhượng càng chi tiết, càng có đủ chữ ký của ba bên thì quyền lợi của bạn càng được bảo đảm khi có tranh chấp.
Hỏi: Nên sang nhượng mặt bằng đang kinh doanh tốt hay mặt bằng trống?
Đáp: Tùy mục tiêu của bạn. Mặt bằng đang kinh doanh tốt giúp bạn có ngay dòng tiền nhưng tiền sang nhượng cao và rủi ro mua phải doanh thu ảo. Mặt bằng trống rẻ hơn, ít rủi ro pháp lý hơn nhưng bạn phải tự xây dựng khách hàng từ đầu. Với người mới khởi nghiệp vốn mỏng, mặt bằng trống ở vị trí tốt thường là lựa chọn an toàn hơn.
Kết luận
Sang nhượng mặt bằng không phải là mua may bán rủi nếu bạn làm đúng quy trình: định giá theo dòng tiền thay vì theo lời quảng cáo, kiểm tra hợp đồng thuê đủ 5 bước với sự xác nhận trực tiếp của chủ nhà, và luôn giữ lại cho mình các điều khoản bảo vệ trong thanh toán. Những người mất tiền oan trong giao dịch này hầu hết đều vấp ở một trong ba điểm trên, chứ không phải vì họ thiếu may mắn. Hãy chậm lại vài ngày để kiểm tra kỹ, vì vài ngày cẩn thận có thể giúp bạn tránh được khoản lỗ hàng trăm triệu đồng. Độc giả quan tâm thêm có thể tham khảo các bài viết về bất động sản, kinh doanh và doanh thu cũng như mẹo vặt thủ thuật trên Báo Doanh Thu (baodoanhthu.com).
Thông tin trên Báo Doanh Thu (baodoanhthu.com) mang tính chất tham khảo chuyên sâu và phân tích dữ liệu thị trường, không phải là lời khuyên ủy thác đầu tư tài chính.
