Nhiều shop nhỏ không thua vì hàng kém mà thua vì thuê nhầm mặt bằng: tiền thuê cao, khách qua đường ít, hợp đồng ràng buộc chặt, rồi hàng tháng gánh thêm đủ khoản phí không ai nhắc lúc đầu. Chỉ cần kiểm tra kỹ vị trí, đọc kỹ hợp đồng và tính đủ chi phí ẩn trước khi đặt cọc, bạn đã tránh được phần lớn rủi ro này.
- Đừng chọn mặt bằng chỉ vì giá rẻ hay mặt tiền đẹp, hãy đếm lượng khách qua lại đúng khung giờ bán hàng của mình.
- Hợp đồng phải ghi rõ thời hạn, cách tăng giá, quyền sửa chữa, sang nhượng và chấm dứt trước hạn.
- Tính tổng chi phí tháng đầu bằng giá thuê cộng cọc, sửa chữa, biển bảng và điện nước, đừng chỉ nhìn tiền thuê niêm yết.
Vì sao vị trí quyết định hơn giá thuê
Với shop nhỏ, mặt bằng không chỉ là chỗ để hàng mà chính là một kênh bán hàng. Một vị trí đúng tệp khách sẽ tự mang khách tới mỗi ngày, còn vị trí sai tệp thì dù giảm giá hay chạy quảng cáo cũng khó kéo khách quay lại. Ví dụ, shop quần áo học sinh đặt gần trường học khác hẳn shop đặt trong hẻm sâu, dù tiền thuê trong hẻm rẻ hơn một nửa, vì khách cần tiện đường, nhìn thấy là ghé, chứ ít ai cố tình đi tìm một shop khuất trong hẻm.
Ngược lại, mặt bằng giá cao chưa chắc đã tốt. Một con phố sầm uất nhưng toàn khách đi làm vội buổi sáng sẽ không hợp với shop mỹ phẩm cần khách thong thả vào xem, thử và tư vấn. Vì vậy, câu hỏi đầu tiên không phải là thuê ở đâu rẻ, mà là khách của mình đi qua đâu, vào giờ nào, và dừng lại mua sắm ở đâu.
7 điểm kiểm tra vị trí trước khi đặt cọc
Dưới đây là bảy điểm cần kiểm tra trực tiếp tại chỗ, vào nhiều khung giờ khác nhau, trước khi quyết định đặt cọc. Đừng chỉ nghe chủ nhà mô tả, vì người cho thuê luôn nói về điểm tốt của mặt bằng.
- 1. Lượng người qua lại đúng giờ bán: Đứng đếm trong 30 phút vào giờ cao điểm của ngành mình, ví dụ 7 giờ sáng cho đồ ăn sáng, 17 giờ chiều cho quần áo. Đếm cả người đi bộ và xe máy dừng lại, vì khách chạy qua nhanh chưa chắc đã mua.
- 2. Tệp khách có khớp với hàng của mình không: Quan sát độ tuổi và mục đích đi lại của người qua đường. Gần trường học hợp đồ học sinh, gần văn phòng hợp cơm trưa và cà phê, gần chợ hợp đồ gia dụng và thực phẩm.
- 3. Tầm nhìn và khả năng dừng xe: Mặt bằng có bị cây, cột điện hay xe đỗ chắn tầm nhìn không? Khách có chỗ dừng xe an toàn trong vài phút không? Shop mà khách không dừng được xe thì mất một nửa khách vãng lai.
- 4. Hướng nắng, mưa và ngập nước: Buổi chiều nắng có chiếu thẳng vào shop không, mưa lớn nước có tràn vào nhà không, con đường có hay ngập không. Hỏi thêm hàng xóm xung quanh, vì chủ nhà ít khi tự nói về ngập hay dột.
- 5. Đối thủ và hàng quán xung quanh: Có bao nhiêu shop bán cùng mặt hàng trong bán kính 200 mét? Đối thủ quá nhiều thì phải cạnh tranh giá, đối thủ quá ít có khi lại là dấu hiệu khu vực đó không có nhu cầu.
- 6. Hạ tầng bên trong mặt bằng: Kiểm tra điện có đủ tải cho tủ lạnh và điều hòa không, nước có mạnh không, tường và trần có thấm dột không, có chỗ để xe cho nhân viên và kho hàng không.
- 7. An ninh và môi trường xung quanh: Buổi tối khu vực có sáng đèn, có người qua lại không, có hay xảy ra trộm cắp không, có công trình xây dựng ồn ào kéo dài không.
Đọc hợp đồng: những điều khoản không được bỏ qua
Hợp đồng thuê mặt bằng là giấy tờ bảo vệ bạn khi có tranh chấp. Nhiều chủ shop ký vội vì sợ mất mặt bằng đẹp, rồi sau này mới phát hiện những điều khoản bất lợi. Trước khi ký, hãy đọc kỹ từng điều sau và yêu cầu sửa nếu chưa rõ ràng.
- Thời hạn thuê và điều kiện gia hạn: Ghi rõ thuê bao lâu, khi nào được gia hạn, và gia hạn thì giá tính như thế nào.
- Giá thuê và cách tăng giá: Giá các năm sau tăng bao nhiêu phần trăm, tăng vào thời điểm nào, có trần tăng giá không. Tránh điều khoản cho phép chủ nhà tăng giá tùy ý.
- Tiền cọc và điều kiện hoàn cọc: Cọc bao nhiêu tháng, khi nào được hoàn lại, trừ những khoản nào khi trả mặt bằng. Nên ghi rõ tình trạng mặt bằng lúc bàn giao bằng ảnh chụp, để lúc trả không bị trừ tiền oan.
- Quyền sửa chữa và gắn biển: Được sửa những gì, có được khoan tường, gắn biển, lắp điều hòa không, và khi trả mặt bằng có phải khôi phục nguyên trạng không.
- Quyền sang nhượng và cho thuê lại: Khi kinh doanh không hiệu quả, bạn có được sang nhượng cho người khác không, có cần chủ nhà đồng ý không, có mất phí không.
- Điều kiện chấm dứt trước hạn: Bên nào được đơn phương chấm dứt, báo trước bao nhiêu ngày, có phải bồi thường không, bồi thường bao nhiêu.
- Trách nhiệm sửa chữa lớn: Mái dột, tường thấm, điện nước hỏng nặng thì ai sửa, ai trả tiền. Nên phân rõ: hư hỏng do kết cấu nhà thì chủ nhà chịu, hư hỏng do sử dụng thì người thuê chịu.
- Mục đích sử dụng và giấy tờ: Mặt bằng có được phép kinh doanh ngành hàng của bạn không, chủ nhà có hỗ trợ giấy tờ đăng ký kinh doanh không, có tranh chấp hay quy hoạch gì không.
Chi phí ẩn: những khoản tiền không nằm trong giá thuê
Giá thuê niêm yết chỉ là một phần của tổng chi phí. Nhiều shop mới mở được một tháng đã hụt vốn vì không tính trước các khoản dưới đây. Hãy liệt kê đủ trước khi quyết định.
- Tiền cọc: Thường từ 1 đến 3 tháng tiền thuê, bị giữ suốt thời gian thuê và chỉ hoàn lại khi trả mặt bằng đúng điều kiện.
- Sửa chữa và trang trí: Sơn tường, lát sàn, làm kệ, quầy thu ngân và hệ thống đèn, có thể từ vài triệu đến vài chục triệu đồng tùy hiện trạng mặt bằng.
- Biển bảng và giấy phép: Làm biển hiệu, in ấn, đăng ký kinh doanh và các loại phí hành chính khác.
- Điện, nước, internet và rác thải: Tiền điện của shop dùng điều hòa và tủ lạnh thường cao hơn điện sinh hoạt.
- Phí gửi xe và phí chung: Một số mặt bằng tính thêm phí gửi xe cho khách, phí vệ sinh chung và phí bảo vệ.
- Chi phí khôi phục khi trả mặt bằng: Tháo biển, trám tường, sơn lại và sửa sàn.
- Thuế và phí liên quan: Tùy thỏa thuận, người thuê có thể phải chịu một phần thuế cho thuê nhà hoặc phí công chứng hợp đồng. Hỏi rõ ai chịu khoản này trước khi ký.
Ví dụ tính tổng chi phí tháng đầu
Ví dụ minh họa dưới đây không phải số liệu của một cửa hàng thật, mà giúp bạn thấy cách tính đủ. Chị Mai mở shop quần áo nhỏ ở quận Bình Thạnh, Thành phố Hồ Chí Minh. Giá thuê niêm yết là 12.000.000 đồng một tháng. Nếu chỉ nhìn con số này, chị nghĩ tháng đầu cần khoảng 12 triệu đồng, nhưng thực tế khác hẳn.
Tháng đầu chị phải trả: tiền thuê tháng đầu 12.000.000 đồng, tiền cọc 2 tháng là 24.000.000 đồng, sửa chữa và làm kệ 18.000.000 đồng, biển bảng 6.000.000 đồng, đăng ký kinh doanh và in ấn 2.000.000 đồng, điện nước và internet tạm tính 3.000.000 đồng. Tổng cộng tháng đầu chị cần khoảng 65.000.000 đồng, gấp hơn năm lần tiền thuê niêm yết. Nhờ tính đủ trước, chị chuẩn bị vốn kịp và không bị động khi chủ nhà yêu cầu đóng cọc.
6 bước thuê mặt bằng từ xem đến ký
Bước 1: Xác định ngân sách và tiêu chí trước khi đi xem
Viết ra mức thuê tối đa bạn chịu được, diện tích tối thiểu cần thiết, khu vực ưu tiên và những tiêu chí không thể thỏa hiệp, ví dụ phải có chỗ để xe hoặc không ngập nước.
Bước 2: Đi xem ít nhất ba mặt bằng, vào nhiều khung giờ
Đừng chốt mặt bằng đầu tiên dù nó trông ưng ý. Xem ít nhất ba mặt bằng để có căn cứ so sánh giá và vị trí.
Bước 3: Nói chuyện với hàng xóm và shop xung quanh
Hỏi người bán hàng gần đó về lượng khách, tình hình ngập nước, an ninh, và lý do shop trước đó trả mặt bằng.
Bước 4: Thương lượng trước khi đặt cọc
Thương lượng giá thuê, thời gian miễn phí sửa chữa, điều kiện tăng giá và quyền sang nhượng. Nhiều chủ nhà sẵn sàng miễn phí nửa tháng đến một tháng tiền thuê để người thuê sửa chữa, nhưng chỉ khi bạn chủ động đề nghị.
Bước 5: Chụp ảnh hiện trạng và ký hợp đồng có chứng thực
Trước khi nhận mặt bằng, chụp ảnh toàn bộ hiện trạng: tường, sàn, trần, điện nước, cửa cuốn, và lập biên bản bàn giao có chữ ký hai bên.
Bước 6: Theo dõi hiệu quả sau ba tháng đầu
Sau ba tháng, đối chiếu doanh thu thực tế với chi phí mặt bằng. Nếu tiền thuê chiếm trên 25 phần trăm doanh thu trong ba tháng liên tiếp mà không có dấu hiệu cải thiện, hãy cân nhắc đàm phán lại giá hoặc tìm mặt bằng khác khi hết hạn.
Câu hỏi thường gặp
Shop mới mở nên thuê mặt bằng bao lâu là hợp lý?
Thông thường nên thuê từ một năm, kèm quyền ưu tiên gia hạn và điều khoản chấm dứt trước hạn rõ ràng.
Tiền thuê chiếm bao nhiêu phần trăm doanh thu thì an toàn?
Với shop nhỏ, tiền thuê cộng chi phí vận hành mặt bằng nên nằm dưới 20 phần trăm doanh thu khi đã ổn định.
Có nên đặt cọc trước khi đọc kỹ hợp đồng không?
Không nên. Tiền cọc chỉ đặt sau khi hai bên đã thống nhất các điều khoản chính và bạn đã kiểm tra xong vị trí, hạ tầng và giấy tờ.
Kết luận
Thuê mặt bằng mở shop nhỏ là quyết định lớn, nhưng hoàn toàn có thể kiểm soát được nếu bạn làm đúng trình tự: kiểm tra bảy điểm vị trí bằng mắt thấy và con số đếm được, đọc kỹ từng điều khoản hợp đồng, tính đủ mọi chi phí ẩn và chỉ đặt cọc khi mọi thỏa thuận đã nằm trong văn bản. Một mặt bằng tốt không phải là mặt bằng rẻ nhất hay đẹp nhất, mà là mặt bằng mà khách của bạn dễ thấy, dễ ghé, và shop của bạn đủ sức gánh chi phí lâu dài. Bạn có thể tìm thêm mẹo vận hành shop tại chuyên mục Mẹo Vặt và chuyên mục Thương Mại Điện Tử.
