Mua nhà cũ lần đầu thường rẻ hơn nhà mới xây, nhưng người mua mới rất dễ bỏ qua những hư hỏng ẩn sau lớp sơn mới, từ tường thấm dột đến đường điện cũ và hệ thống nước rò rỉ. Bài viết hướng dẫn từng bước kiểm tra nhà cũ, đọc giấy tờ và thương lượng giá, để bạn đặt cọc với tâm thế chắc chắn hơn.
- Nhà cũ cần được kiểm tra vào ban ngày và sau mưa nếu có thể, vì thấm dột, mốc tường và mùi ẩm chỉ lộ rõ khi nhà không được che giấu bằng sơn mới.
- Ba nhóm cần kiểm tra kỹ nhất là kết cấu và thấm dột, hệ thống điện nước, và giấy tờ pháp lý của nhà cùng người bán.
- Chi phí sửa chữa ước tính trước khi mua là căn cứ thương lượng giá tốt nhất, thay vì chỉ mặc cả chung chung theo cảm tính.
Vì sao mua nhà cũ lần đầu cần kiểm tra kỹ hơn nhà mới
Nhà mới xây thường còn bảo hành của đơn vị thi công và hệ thống điện nước chưa qua sử dụng nhiều năm. Nhà cũ thì ngược lại. Một căn nhà xây cách đây mười lăm hay hai mươi năm có thể đã qua nhiều lần sửa chữa, thay đổi công năng và thay chủ. Lớp sơn mới có thể che vết nứt nhỏ, một tấm rèm có thể che vết mốc ở góc tường, và một buổi xem nhà vội vàng vào buổi tối có thể khiến bạn không nhận ra nhà bị tối, bị ồn hay bị ngập khi mưa lớn.
Nếu bạn đang tìm hiểu thị trường nhà ở nói chung trước khi quyết định, có thể tham khảo thêm các bài viết tại chuyên mục Bất Động Sản và trang chủ Báo Doanh Thu.
7 bước mua nhà cũ lần đầu
Bước 1: Xác định ngân sách tổng, không chỉ giá bán
Trước khi đi xem nhà, hãy viết ra ngân sách tổng gồm giá mua, thuế phí, chi phí sang tên, chi phí sửa chữa dự kiến và một khoản dự phòng cho phát sinh. Ví dụ, một gia đình ở Hà Nội có tổng ngân sách 2,5 tỷ đồng thì không nên chọn căn nhà giá 2,5 tỷ đồng, vì sau đó sẽ không còn tiền sửa chữa và làm thủ tục. Một cách làm thực tế là giữ lại ít nhất 10 đến 15 phần trăm ngân sách cho sửa chữa và chi phí phát sinh, tùy tình trạng nhà.
Bước 2: Xem nhà vào ban ngày và đi lại quanh khu vực
Hãy hẹn xem nhà vào ban ngày, tốt nhất là buổi sáng hoặc đầu giờ chiều, khi ánh sáng tự nhiên đủ để nhìn rõ tường, trần và sàn. Bạn nên đi bộ quanh khu vực vào cả giờ cao điểm và giờ yên tĩnh, kiểm tra đường vào nhà có đủ rộng cho xe máy và ô tô hay không, khu vực có bị ngập khi mưa lớn hay không, và gần nhà có chợ, trường học, trạm y tế và điểm xe buýt hay không.
Bước 3: Kiểm tra thấm dột, nứt tường và kết cấu
Thấm dột là vấn đề tốn kém và khó xử lý nhất ở nhà cũ. Bạn nên kiểm tra trần nhà tầng trên cùng, tường giáp nhà hàng xóm, góc tường nhà vệ sinh, khu vực dưới bồn nước và quanh khung cửa sổ. Dấu hiệu cần chú ý gồm vết ố vàng, sơn phồng rộp, tường bong tróc, mùi ẩm mốc và vết nứt chạy dài theo góc tường. Nếu có thể, hãy hỏi xem nhà đã chống thấm lần nào và xem lại vào ngày mưa hoặc sau một trận mưa lớn.
Với vết nứt, bạn cần phân biệt nứt sơn bề mặt và nứt kết cấu. Vết nứt nhỏ, ngắn, chỉ ở lớp sơn thường ít nghiêm trọng hơn vết nứt dài, rộng, chạy xuyên qua tường hoặc xuất hiện ở dầm và cột. Khi gặp vết nứt lớn, tường nghiêng, sàn lún hay cửa bị kẹt do khung nhà biến dạng, bạn nên nhờ thợ xây dựng hoặc kỹ sư có kinh nghiệm đi cùng để đánh giá, thay vì tự kết luận. Chi phí thuê người có chuyên môn xem nhà thường rẻ hơn rất nhiều so với chi phí sửa kết cấu sau khi mua.
Bước 4: Kiểm tra điện, nước và hệ thống thoát nước
Hệ thống điện cũ có thể gây chập cháy và tốn tiền thay toàn bộ. Bạn nên kiểm tra bảng điện tổng, xem dây điện có cũ và chắp nối nhiều hay không, thử bật cùng lúc quạt, đèn và bình nóng lạnh để xem điện có ổn định không, và hỏi về lịch sử sửa chữa điện trong nhà. Nếu nhà vẫn dùng dây điện cũ, ổ cắm lỏng và không có aptomat chống giật cho khu vực ẩm ướt, bạn cần tính chi phí thay mới vào ngân sách.
Với hệ thống nước, hãy mở đồng thời nhiều vòi để kiểm tra áp lực nước, xem nước có trong và không có mùi lạ hay không, kiểm tra bồn nước trên mái và đường ống có rò rỉ hay không. Bạn cũng nên xả nước nhà vệ sinh và quan sát tốc độ thoát nước ở sàn, bồn rửa và sân. Nước thoát chậm, mùi hôi bốc lên từ cống hoặc sân sau thường xuyên đọng nước là dấu hiệu hệ thống thoát nước đã xuống cấp và cần sửa chữa.
Bước 5: Kiểm tra giấy tờ và đối chiếu hiện trạng thực tế
Trước khi đặt cọc, bạn cần xem bản gốc giấy tờ nhà đất, giấy tờ tùy thân của người bán, và kiểm tra xem người bán có phải là chủ sở hữu hợp pháp hay không, nhà có đang thế chấp, tranh chấp hay bị kê biên hay không. Bạn nên đối chiếu diện tích, số tầng và ranh giới trên giấy tờ với hiện trạng thực tế, đặc biệt khi nhà đã cơi nới, xây thêm hoặc lấn ra phần sân chung.
Một nguyên tắc an toàn là không đặt cọc khi chưa thấy bản gốc giấy tờ và chưa xác minh thông tin tại cơ quan có thẩm quyền theo hướng dẫn hiện hành. Nếu nhà có nhiều người cùng sở hữu, tất cả các đồng sở hữu cần đồng ý bán. Nếu người bán nhờ người khác giao dịch thay, bạn cần kiểm tra giấy ủy quyền còn hiệu lực và phạm vi ủy quyền có bao gồm việc bán nhà hay không. Khi có điểm nào chưa rõ, hãy tạm dừng và hỏi ý kiến người có chuyên môn pháp lý, thay vì đặt cọc vội vì sợ mất căn nhà ưng ý.
Bước 6: Ước tính chi phí sửa chữa rồi mới thương lượng giá
Sau khi kiểm tra, hãy lập một bảng chi phí sửa chữa đơn giản gồm hạng mục, mức độ ưu tiên và chi phí ước tính. Ví dụ, chống thấm mái có thể tốn một khoản, thay đường điện tốn một khoản khác, sơn sửa toàn bộ nhà lại tốn thêm một khoản nữa. Bạn nên hỏi giá ít nhất hai thợ hoặc đơn vị thi công để có khoảng giá tham khảo, thay vì chỉ tin vào một báo giá duy nhất.
Khi thương lượng, hãy dựa vào danh sách sửa chữa cụ thể thay vì nói chung chung rằng nhà cũ nên giảm giá. Một câu thương lượng hiệu quả có thể là: căn nhà cần chống thấm mái, thay đường điện tầng hai và xử lý thoát nước sân sau, tổng chi phí ước tính khoảng chừng này, vì vậy bạn mong muốn giá bán giảm tương ứng một phần chi phí đó. Cách nói này vừa lịch sự, vừa có căn cứ, và giúp người bán hiểu bạn không mặc cả vô lý. Bạn cũng nên xác định trước mức giá cao nhất mình chấp nhận được, và dừng lại khi giá vượt quá mức đó, dù căn nhà có đẹp đến đâu.
Trong quá trình cân đối ngân sách mua nhà và sửa nhà, bạn có thể tham khảo thêm các bài viết về quản lý tiền bạc tại chuyên mục Tài Chính Đầu Tư của Báo Doanh Thu.
Bước 7: Đặt cọc, ký hợp đồng và kiểm tra lần cuối trước khi nhận nhà
Hợp đồng đặt cọc cần ghi rõ thông tin nhà, giá bán, số tiền đặt cọc, thời hạn thanh toán, thời hạn bàn giao, trách nhiệm của mỗi bên khi một bên không thực hiện đúng cam kết, và danh sách tài sản để lại kèm theo nhà như điều hòa, tủ bếp hay bồn nước. Bạn nên đọc kỹ từng điều khoản, không ký vào bản hợp đồng còn chỗ trống chưa điền, và giữ lại một bản hợp đồng có chữ ký đầy đủ của các bên.
Trước ngày nhận nhà, hãy kiểm tra lại một lần nữa tình trạng nhà, hệ thống điện nước và các tài sản đã thỏa thuận để lại. Nếu phát hiện hư hỏng mới hoặc tài sản bị tháo dỡ khác với thỏa thuận, bạn cần trao đổi ngay với người bán trước khi thanh toán đủ tiền. Sau khi nhận nhà, hãy đổi khóa, kiểm tra lại toàn bộ hệ thống điện nước, và lưu giữ đầy đủ giấy tờ giao dịch để phục vụ việc sang tên và bảo trì về sau.
Những sai lầm người mua nhà cũ lần đầu hay mắc
Sai lầm đầu tiên là xem nhà quá nhanh và chỉ xem một lần. Nhà cũ cần ít nhất hai lần xem, một lần ban ngày và một lần vào thời điểm khác trong ngày, để thấy rõ ánh sáng, tiếng ồn và tình trạng thoát nước. Sai lầm thứ hai là tin hoàn toàn vào lớp sơn mới và nội thất đẹp mà không kiểm tra trần, góc tường và khu vực ẩm ướt. Sai lầm thứ ba là đặt cọc trước khi kiểm tra giấy tờ, vì sau đó người mua rất khó lấy lại tiền nếu phát hiện nhà có vấn đề pháp lý.
Câu hỏi thường gặp
Có nên mua nhà cũ cần sửa chữa nhiều nếu giá rẻ không?
Có thể, nhưng chỉ khi tổng chi phí mua cộng sửa chữa vẫn thấp hơn hoặc tương đương một căn nhà khác có tình trạng tốt hơn trong cùng khu vực. Bạn cần ước tính chi phí sửa chữa thật kỹ, cộng thêm khoản dự phòng phát sinh, rồi mới kết luận căn nhà có thật sự rẻ hay không. Nếu chi phí sửa chữa vượt quá khả năng tài chính, một căn nhà rẻ ban đầu có thể trở thành gánh nặng kéo dài nhiều năm.
Xem nhà cũ vào thời điểm nào là tốt nhất?
Thời điểm tốt nhất là ban ngày, khi ánh sáng tự nhiên đầy đủ, và nếu có thể thì xem thêm sau một trận mưa để kiểm tra thấm dột. Bạn cũng nên ghé khu vực vào giờ cao điểm buổi sáng và buổi tối để đánh giá tiếng ồn, giao thông và an ninh. Một buổi xem nhà vội vào buổi tối thường không đủ để đánh giá nhà cũ.
Khi nào nên nhờ thợ hoặc người có chuyên môn đi xem nhà cùng?
Bạn nên nhờ người có chuyên môn khi nhà có vết nứt lớn, tường nghiêng, sàn lún, hệ thống điện nước quá cũ, hoặc khi bạn không chắc chắn về giấy tờ và hiện trạng cơi nới. Người có chuyên môn giúp bạn phân biệt hư hỏng bề mặt với hư hỏng kết cấu, ước tính chi phí sửa chữa sát thực tế hơn, và tránh quyết định cảm tính với một căn nhà trông đẹp bên ngoài.
Kết luận
Mua nhà cũ lần đầu không cần vội vàng, chỉ cần đi đúng trình tự: xác định ngân sách tổng, xem nhà kỹ ban ngày, kiểm tra thấm dột và điện nước, đối chiếu giấy tờ, ước tính chi phí sửa chữa rồi mới thương lượng và đặt cọc.
