Mua nhà lần đầu là quyết định lớn, có khi là số tiền lớn nhất mà một gia đình trẻ tích lũy nhiều năm mới có được. Thế nhưng, không ít người đặt cọc vội vì sợ mất căn đẹp, rồi sau đó mới phát hiện sổ đỏ có vấn đề, nhà bị thấm dột, hoặc chi phí phát sinh vượt xa dự tính. Bài này hướng dẫn 5 thứ bạn nhất định phải kiểm tra kỹ trước khi đặt cọc, để tránh những sai lầm đắt giá nhất.
- Kiểm tra pháp lý trước, cảm xúc sau: sổ đỏ, chủ sở hữu, quy hoạch và tình trạng thế chấp phải rõ ràng trước khi nói chuyện giá.
- Tính tổng chi phí thật, không chỉ giá nhà: thuế, phí, nội thất, sửa chữa và phí quản lý hàng tháng đều phải tính vào.
- Xem nhà ít nhất 2 lần, vào 2 thời điểm khác nhau trong ngày, để kiểm tra ánh sáng, tiếng ồn và ngập nước.
Thứ 1: Pháp lý và sổ đỏ phải rõ ràng tuyệt đối
Đây là thứ quan trọng nhất và cũng là thứ nhiều người mới bỏ qua vì tin lời môi giới. Trước khi đặt cọc, bạn cần xem bản chính sổ đỏ, kiểm tra tên chủ sở hữu có khớp với người bán hay không, diện tích, mục đích sử dụng đất và thời hạn sử dụng. Nếu nhà đang thế chấp ngân hàng, cần hỏi rõ quy trình giải chấp và ai chịu trách nhiệm thực hiện, đừng chỉ nghe nói miệng là sẽ giải chấp sau.
Bạn cũng nên kiểm tra thông tin quy hoạch tại cơ quan chức năng địa phương, để biết căn nhà có nằm trong diện quy hoạch mở đường, giải tỏa hay hạn chế xây dựng hay không. Một căn nhà giá rẻ bất thường thường có lý do, và lý do đó thường nằm ở pháp lý hoặc quy hoạch, chứ không phải vì chủ nhà tốt bụng bán rẻ.
Khi đặt cọc, hợp đồng đặt cọc cần ghi rõ số tiền, thời hạn, điều kiện hoàn cọc và phạt cọc nếu một bên không thực hiện. Đừng đặt cọc bằng giấy viết tay sơ sài, đừng chuyển tiền khi chưa có văn bản rõ ràng, và nên giữ lại đầy đủ bằng chứng chuyển khoản, tin nhắn và giấy tờ liên quan.
Thứ 2: Tính tổng chi phí thật, không chỉ nhìn giá niêm yết
Giá nhà niêm yết chỉ là một phần. Bạn cần cộng thêm thuế thu nhập cá nhân, lệ phí trước bạ, phí công chứng, phí sang tên, chi phí sửa chữa, nội thất và phí quản lý hàng tháng nếu mua chung cư. Nhiều gia đình trẻ tính đúng giá nhà nhưng quên các khoản này, đến lúc nhận nhà thì hết tiền làm nội thất và phải vay thêm với lãi suất cao.
Với người mua bằng vay ngân hàng, hãy tính khoản trả hàng tháng theo mức lãi suất sau ưu đãi, không chỉ lãi suất ưu đãi năm đầu. Một khoản vay mà tiền trả hàng tháng vượt quá 40 phần trăm thu nhập ổn định của gia đình sẽ tạo áp lực rất lớn, nhất là khi có thêm con nhỏ, người thân ốm đau hoặc công việc thay đổi. Hãy mô phỏng 3 kịch bản: thu nhập giữ nguyên, thu nhập giảm 20 phần trăm và lãi suất tăng 2 phần trăm, nếu cả 3 kịch bản đều trả được thì khoản vay đó mới an toàn.
Thứ 3: Xem nhà 2 lần, vào 2 thời điểm khác nhau
Lần xem đầu tiên thường vào ban ngày, khi nhà sáng và đẹp nhất. Bạn cần xem thêm một lần vào buổi tối hoặc lúc trời mưa, để kiểm tra ánh sáng thật, tiếng ồn từ đường, từ hàng xóm, tình trạng ngập nước ở đường vào và mùi từ cống, từ khu vực xung quanh. Nhiều căn nhà ban ngày rất đẹp nhưng buổi tối ồn ào, hoặc mùa mưa đường vào ngập đến đầu gối.
Khi xem nhà, hãy kiểm tra kỹ tường có vết nứt, vết thấm, trần có ố vàng, cửa sổ có kín không, hệ thống điện nước có hoạt động tốt không, và thang máy, hành lang chung cư có sạch sẽ và an toàn không. Đừng ngại mở vòi nước, bật công tắc, mở tủ bếp và hỏi về lịch sử sửa chữa của căn nhà, người bán trung thực sẽ trả lời thoải mái, người có vấn đề thường lảng tránh.
Thứ 4: Vị trí và tiện ích xung quanh quan trọng hơn diện tích
Một căn nhà rộng hơn 10 mét vuông nhưng xa chỗ làm, xa trường học của con và xa chợ sẽ khiến gia đình bạn mất nhiều thời gian di chuyển mỗi ngày, chi phí xăng xe tăng và chất lượng sống giảm. Ngược lại, một căn nhà nhỏ hơn nhưng gần chỗ làm, gần trường, gần bệnh viện và gần chợ thường giữ giá tốt hơn và dễ bán lại hơn khi cần.
Hãy đi thử tuyến đường từ nhà đến chỗ làm vào giờ cao điểm, kiểm tra xem có kẹt xe thường xuyên không, có tuyến xe buýt thuận tiện không, và khu vực có an ninh tốt không. Buổi tối, hãy đi dạo quanh khu phố để cảm nhận không khí, ánh sáng đường và mức độ ồn ào, vì bạn sẽ sống ở đó mỗi ngày, không phải chỉ xem nhà một buổi.
Thứ 5: Đừng để cảm xúc và áp lực chốt nhanh quyết định
Môi giới hay nói căn này nhiều người hỏi lắm, không cọc ngay là mất, nhưng đó thường là áp lực bán hàng. Một căn nhà tốt thật sự vẫn sẽ còn nếu bạn kiểm tra kỹ trong vài ngày, còn một căn nhà có vấn đề thì dù bạn cọc nhanh đến đâu, vấn đề vẫn ở đó sau khi bạn nhận nhà. Hãy cho mình ít nhất vài ngày để kiểm tra pháp lý, tính tài chính và bàn bạc với gia đình, đừng quyết định trong một buổi xem nhà duy nhất.
Nếu có thể, hãy nhờ một người có kinh nghiệm mua nhà đi xem cùng, hoặc thuê luật sư tư vấn hợp đồng trước khi ký. Chi phí tư vấn nhỏ so với giá trị căn nhà, nhưng có thể giúp bạn tránh được những rủi ro lớn mà người mới thường không nhìn thấy.
Độc giả có thể tham khảo thêm các bài về nhà ở và tài chính tại chuyên mục Bất Động Sản và chuyên mục Tài Chính và Đầu Tư trên Báo Doanh Thu.
Câu hỏi thường gặp
Mua nhà lần đầu nên mua chung cư hay nhà đất?
Không có đáp án chung, tùy ngân sách, vị trí làm việc và kế hoạch gia đình. Chung cư thường có tiện ích, an ninh và dễ vay ngân hàng, nhà đất thường có giá trị đất tăng theo thời gian và tự do sửa chữa. Hãy so sánh tổng chi phí và chất lượng sống của từng lựa chọn, thay vì chỉ so sánh giá niêm yết.
Đặt cọc bao nhiêu là hợp lý?
Mức đặt cọc thường do hai bên thỏa thuận, phổ biến từ vài chục triệu đến 10 phần trăm giá trị căn nhà, tùy giá trị và thời gian chờ sang tên. Quan trọng hơn số tiền là hợp đồng đặt cọc phải ghi rõ điều kiện hoàn cọc và phạt cọc, để bảo vệ cả người mua và người bán.
Có nên vay tối đa để mua nhà to hơn không?
Không nên, nếu khoản trả hàng tháng vượt quá khả năng chịu đựng của gia đình khi thu nhập giảm hoặc lãi suất tăng. Mua nhà vừa sức, còn dư tiền dự phòng 6 tháng chi phí sinh hoạt, sẽ an toàn hơn mua nhà to nhưng mỗi tháng đều căng thẳng vì nợ.
Kết luận, mua nhà lần đầu không nên vội vàng. Kiểm tra pháp lý, tính tổng chi phí thật, xem nhà 2 lần, cân nhắc vị trí và giữ bình tĩnh trước áp lực chốt nhanh, là 5 bước giúp bạn tránh được phần lớn sai lầm đắt giá. Một căn nhà tốt là căn nhà mà gia đình bạn sống thoải mái, trả nợ nhẹ nhàng và không phải lo lắng về pháp lý mỗi ngày.
Thông tin trên Báo Doanh Thu (baodoanhthu.com) mang tính chất tham khảo chuyên sâu và phân tích dữ liệu thị trường, không phải là lời khuyên ủy thác đầu tư tài chính.