Đất vườn ven đô đang hút nhiều người mua vì giá mỗi mét vuông thấp hơn hẳn đất thổ cư, khi đô thị mở rộng ra vùng ven. Nhiều người kỳ vọng mảnh đất tăng giá khi có đường mới hay được chuyển mục đích. Tuy nhiên, đây cũng là loại đất rủi ro nhất nếu mua mà không kiểm tra kỹ pháp lý và quy hoạch.
3 ý chính cần nhớ
- Pháp lý là quan trọng nhất: đất nông nghiệp không được tự ý xây nhà ở, và việc chuyển mục đích lên đất ở phải được cơ quan nhà nước cho phép.
- Quy hoạch quyết định tương lai mảnh đất: đất nằm trong quy hoạch làm đường hay công viên sẽ rất khó tăng giá và khó bán lại.
- Đừng mua vì tin đồn: tin đồn chưa được cơ quan chức năng xác nhận không phải là căn cứ để xuống tiền.
Vì sao nhiều người chọn đất vườn ven đô
Đất vườn ven đô hấp dẫn trước hết vì giá mềm. Với khoảng 1 đến 2 tỷ đồng, bạn chỉ mua được một căn hộ chung cư nhỏ trong nội thành, nhưng ở vùng ven bạn có thể mua được một mảnh đất vườn rộng vài trăm mét vuông. Nhiều người mua để làm nhà vườn nghỉ cuối tuần hoặc giữ đất chờ tăng giá.
Thứ hai, xu hướng sống xanh và làm việc từ xa khiến nhiều người muốn rời khỏi trung tâm đông đúc. Một mảnh vườn nhỏ ven đô với rau, cây ăn trái và không khí trong lành là điều nhiều gia đình mơ ước.
Thứ ba, hạ tầng vùng ven đang được đầu tư mạnh. Nhiều tuyến đường vành đai và khu đô thị mới đang mọc lên ở vùng ven. Theo phân tích của Báo Doanh Thu (baodoanhthu.com), đất ven đô gần đường mới và khu dân cư đang hình thành thường có tiềm năng tăng giá tốt hơn.
Tuy nhiên, đất vườn và đất nông nghiệp không giống đất thổ cư. Bạn không thể mua xong là xây nhà ngay.
Điều 1: Hiểu rõ loại đất mình đang mua
Trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, mỗi thửa đất đều ghi rõ mục đích sử dụng. Đất vườn thường là đất trồng cây lâu năm. Điều quan trọng là đất nông nghiệp không được phép xây nhà ở kiên cố, dù bạn là chủ đất.
Nếu bạn mua đất nông nghiệp để xây nhà ở, bạn phải làm thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất sang đất ở và được cơ quan nhà nước cho phép. Việc này không phải lúc nào cũng được chấp thuận, vì nó phụ thuộc vào quy hoạch sử dụng đất của địa phương. Bạn có thể tham khảo thêm quy trình và chi phí trong bài viết mua đất nông nghiệp chuyển mục đích lên thổ cư.
Một sai lầm phổ biến là người mua nghe người bán nói đất này "sắp lên thổ cư" mà không kiểm tra giấy tờ. Bạn hãy yêu cầu xem bản gốc giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và đọc kỹ mục đích sử dụng ghi trên đó. Nếu người bán chỉ cho xem bản photo hoặc hứa hẹn bằng miệng, bạn nên dừng lại và kiểm tra thêm trước khi đặt cọc.
Điều 2: Kiểm tra quy hoạch trước khi đặt cọc
Quy hoạch quyết định mảnh đất có tăng giá hay không, và bạn có được xây dựng hay sử dụng đất như ý muốn hay không. Một mảnh đất vườn đẹp nhưng nằm trong quy hoạch làm đường hay công viên sẽ rất khó tăng giá và gần như không thể chuyển mục đích lên đất ở.
Bạn có thể kiểm tra quy hoạch tại Ủy ban nhân dân xã hoặc Phòng Tài nguyên và Môi trường của huyện. Ngoài ra, nhiều địa phương đã có cổng thông tin quy hoạch trực tuyến hoặc ứng dụng tra cứu trên điện thoại. Bạn nên kiểm tra bằng ít nhất một nguồn chính thức, thay vì chỉ tin vào lời người bán.
Khi kiểm tra, bạn cần hỏi rõ 3 thông tin: thửa đất có nằm trong quy hoạch thu hồi để làm dự án công cộng hay không, quy hoạch sử dụng đất trong 5 đến 10 năm tới là gì, và khu vực đó có được phép chuyển mục đích sang đất ở hay không. Nếu đất nằm trong quy hoạch làm đường hoặc không được chuyển mục đích, bạn nên cân nhắc lại thật kỹ trước khi xuống tiền.
Điều 3: Kiểm tra pháp lý sổ đỏ thật kỹ
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thường gọi là sổ đỏ, là giấy tờ quan trọng nhất khi mua đất. Bạn cần kiểm tra xem sổ đỏ là thật hay giả, đất có đang bị tranh chấp hay thế chấp hay không, và người bán có đúng là chủ đất ghi trên sổ hay không. Nếu sổ đỏ có vấn đề, bạn có thể mất trắng số tiền đã trả.
Kiểm tra giấy tờ và tự tay xem đất trước khi đặt cọc giúp bạn tránh mua phải đất có pháp lý mập mờ. (Ảnh minh họa)
Bạn nên yêu cầu xem bản gốc sổ đỏ, đối chiếu tên người bán với căn cước công dân, và kiểm tra xem thửa đất có đang bị kê biên hay thế chấp hay không. Cách chắc chắn nhất là tới Văn phòng đăng ký đất đai của huyện để xin trích lục thông tin thửa đất. Bạn có thể xem danh sách giấy tờ cần kiểm tra trong bài viết kiểm tra pháp lý sổ đỏ trước khi mua nhà.
Đặc biệt, bạn cần chú ý tới thời hạn sử dụng đất ghi trên sổ đỏ. Đất nông nghiệp thường được giao với thời hạn 50 năm, và khi hết hạn bạn phải làm thủ tục gia hạn nếu muốn tiếp tục sử dụng. Nếu thửa đất chỉ còn vài năm là hết hạn, bạn cần tính tới chi phí gia hạn trong kế hoạch của mình.
Điều 4: Tự mình tới xem đất, đừng mua qua ảnh
Ảnh chụp đất trên mạng có thể khiến mảnh đất trông đẹp hơn thực tế rất nhiều. Một mảnh đất trông bằng phẳng trên ảnh có thể thực tế lại trũng thấp, ngập nước mỗi khi mưa lớn. Một mảnh đất trông gần đường lớn có thể thực tế lại phải đi qua con đường đất nhỏ hẹp mà ô tô không vào được. Vì vậy, bạn nhất định phải tự mình tới xem đất ít nhất một lần, tốt nhất là hai lần vào hai thời điểm khác nhau.
Khi tới xem đất, bạn hãy kiểm tra 5 thứ. Thứ nhất, đường vào đất rộng bao nhiêu, xe ô tô có vào được hay không, và đó là đường công cộng hay đường đi nhờ. Thứ hai, đất có cao ráo hay trũng thấp, có dấu hiệu ngập nước hay không. Thứ ba, xung quanh đất là gì: nhà dân, ruộng lúa, nghĩa trang hay bãi rác. Thứ tư, đất có điện và nước sạch hay chưa, vì kéo điện nước về đất xa khu dân cư có thể tốn hàng chục triệu đồng. Thứ năm, bạn hãy nói chuyện với hàng xóm để hỏi về lịch sử mảnh đất và khu vực này có hay ngập lụt hay không.
Bạn cũng nên đo lại diện tích thực tế và đối chiếu với diện tích ghi trên sổ đỏ. Đất vườn vùng ven đôi khi có diện tích thực tế khác với sổ do đo đạc cũ hoặc lấn chiếm ranh giới. Nếu diện tích thực tế nhỏ hơn nhiều so với sổ đỏ, bạn cần thương lượng lại giá hoặc yêu cầu người bán làm rõ ranh giới trước khi đặt cọc.
Điều 5: Tính đúng tổng chi phí, không chỉ giá đất
Nhiều người mua đất chỉ nhìn vào giá đất mà quên tổng chi phí còn bao gồm nhiều khoản khác. Ngoài tiền mua đất, bạn cần chuẩn bị thêm tiền thuế thu nhập cá nhân và lệ phí trước bạ khi sang tên, phí công chứng hợp đồng, phí đo đạc và cấp đổi sổ đỏ nếu cần. Các khoản phí này thường chiếm khoảng 2% đến 5% giá trị mảnh đất.
Nếu bạn có ý định chuyển mục đích sang đất ở, bạn còn phải chuẩn bị thêm tiền sử dụng đất, đây thường là khoản tiền lớn nhất sau tiền mua đất. Tiền sử dụng đất được tính theo bảng giá đất của địa phương, có thể lên tới hàng trăm triệu đồng. Bạn nên hỏi rõ mức tiền này tại Phòng Tài nguyên và Môi trường trước khi mua.
Ngoài ra, bạn cần tính tới chi phí duy trì đất trong thời gian chờ tăng giá, ví dụ tiền dọn cỏ và tiền trông coi. Đất vườn bỏ hoang lâu ngày sẽ nhanh chóng thành đất cỏ dại, khiến mảnh đất mất giá trị khi bạn muốn bán lại. Bạn có thể tham khảo thêm kinh nghiệm chọn khu vực ven đô trong bài viết mua nhà đất ven đô để ở và đầu tư dài hạn.
Điều 6: Đừng mua vì tin đồn và đừng dồn hết tiền vào một mảnh đất
Tin đồn là thứ nguy hiểm nhất trên thị trường đất ven đô. Tin đồn về một dự án lớn sắp về hay một con đường mới sắp mở có thể khiến giá đất tăng vọt trong vài tuần, nhưng nếu tin đồn không thành sự thật, giá đất sẽ rơi trở lại và người mua cuối cùng là người chịu thiệt. Bạn chỉ nên tin vào thông tin đã được cơ quan chức năng công bố chính thức.
Bạn cũng không nên dồn hết tiền tiết kiệm của gia đình vào một mảnh đất duy nhất. Đất là tài sản kém thanh khoản, nghĩa là khi cần tiền gấp, bạn có thể phải mất nhiều tháng mới bán được đất, và thường phải bán với giá thấp hơn giá thị trường. Bạn nên giữ lại tiền dự phòng đủ cho 6 tháng chi tiêu của gia đình, và chỉ dùng tiền nhàn rỗi để mua đất.
Cuối cùng, bạn nên mua đất với tầm nhìn dài hạn từ 3 đến 5 năm, thay vì hy vọng lướt sóng trong vài tháng. Đất vườn ven đô tăng giá nhờ hạ tầng và đô thị hóa, mà hai yếu tố này cần nhiều năm mới thay đổi rõ rệt. Người mua kiên nhẫn và giữ đất đủ lâu thường là người có lãi, còn người mua theo phong trào và bán vội khi thị trường chững lại thường là người chịu lỗ.
Câu hỏi thường gặp
Hỏi: Mua đất nông nghiệp có được xây nhà không?
Đáp: Không được xây nhà ở kiên cố trên đất nông nghiệp khi chưa chuyển mục đích sang đất ở và được cơ quan nhà nước cho phép. Nếu bạn xây nhà trái phép, công trình có thể bị yêu cầu tháo dỡ và bạn có thể bị xử phạt hành chính.
Hỏi: Đất nông nghiệp hết hạn 50 năm thì phải làm gì?
Đáp: Khi hết thời hạn sử dụng đất, bạn cần làm thủ tục gia hạn nếu muốn tiếp tục sử dụng đất. Bạn nên kiểm tra thời hạn còn lại trên sổ đỏ trước khi mua để chủ động làm thủ tục.
Hỏi: Có nên mua đất vườn ven đô để đầu tư ngắn hạn không?
Đáp: Đất vườn ven đô phù hợp với đầu tư dài hạn từ 3 đến 5 năm hơn là đầu tư ngắn hạn, vì giá đất tăng nhờ hạ tầng và đô thị hóa. Nếu bạn cần tiền trong vòng 1 năm, bạn không nên mua đất vườn.
Kết luận
Đầu tư đất vườn ven đô có thể mang lại lợi nhuận tốt nếu bạn mua đúng đất, đúng giá và đúng thời điểm, nhưng nó cũng rủi ro cao nếu bạn mua theo tin đồn và bỏ qua bước kiểm tra pháp lý. Trước khi xuống tiền, bạn hãy nhớ 6 điều quan trọng nhất: hiểu rõ loại đất mình mua, kiểm tra quy hoạch, kiểm tra pháp lý sổ đỏ, tự mình tới xem đất, tính đúng tổng chi phí và không dồn hết tiền vào một mảnh đất.
