Ký gửi nhà đất qua môi giới là cách bán nhà phổ biến nhất của người mới: bạn giao nhà cho người có khách sẵn và kinh nghiệm định giá, thay vì tự rao bán. Nhưng chọn nhầm môi giới thì tiền mất mà nhà vẫn nằm đó. Bài viết hướng dẫn cách chọn môi giới uy tín, mức phí hoa hồng phổ biến và 5 bẫy cần tránh.
3 điều cần nhớ
- Môi giới tốt không phải người hứa giá cao nhất mà là người đưa giá bán sát thị trường, có kế hoạch tìm khách cụ thể và báo cáo tiến độ.
- Phí hoa hồng phổ biến cho nhà đất thổ cư thường từ 1 đến 3 phần trăm giá trị giao dịch, ghi rõ trong hợp đồng ký gửi và chỉ trả khi giao dịch thành công.
- Không ký độc quyền dài hạn ngay từ lần đầu, không giao giấy tờ gốc, và mọi thỏa thuận về giá, phí, thời hạn đều phải có văn bản.
Ký gửi nhà đất là gì và vì sao người mới nên dùng môi giới
Ký gửi nhà đất nghĩa là bạn ủy quyền cho một môi giới hoặc một sàn giao dịch tìm người mua, dẫn khách xem nhà, thương lượng giá và hỗ trợ thủ tục sang tên thay cho bạn. Bạn vẫn giữ giấy tờ gốc và chỉ trả phí khi nhà bán được. Với người mới, đây là cách tiết kiệm thời gian nhất: bạn không phải tự đăng tin rao bán hay trả lời hàng chục cuộc gọi hỏi giá mỗi ngày. Theo phân tích của Báo Doanh Thu (baodoanhthu.com), điểm mạnh lớn nhất của môi giới là họ có sẵn tệp khách đang tìm nhà ở đúng khu vực của bạn.
Tuy nhiên, thuê môi giới không có nghĩa là bạn phó mặc hoàn toàn. Môi giới làm việc vì hoa hồng nên muốn bán nhanh, còn bạn muốn bán đúng giá. Vì vậy, người mới cần hiểu rõ cách chọn môi giới, cách tính phí và các bẫy thường gặp trước khi ký giấy tờ. Xem thêm mặt bằng giá tại chuyên mục bất động sản.
Chọn môi giới uy tín: 5 dấu hiệu nhận biết
Dấu hiệu 1: Có chứng chỉ hành nghề và thuộc công ty hoặc sàn cụ thể. Theo quy định hiện hành, người làm môi giới bất động sản phải có chứng chỉ hành nghề. Bạn nên hỏi xem chứng chỉ, hỏi họ làm cho công ty nào, văn phòng ở đâu để có nơi khiếu nại nếu xảy ra tranh chấp.
Dấu hiệu 2: Am hiểu đúng khu vực nhà bạn đang bán. Môi giới giỏi ở quận Bình Thạnh chưa chắc đã rành giá nhà ở Thủ Đức. Hãy hỏi: giá đất trung bình ở đường nhà bạn là bao nhiêu, gần đây có căn nào tương tự đã bán không, khách mua ở khu này thường là ai.
Dấu hiệu 3: Định giá bằng số liệu, không hứa giá cao để lấy hợp đồng. Bẫy phổ biến nhất là môi giới hứa giá cao hơn thị trường 10 đến 20 phần trăm để bạn ký hợp đồng, rồi liên tục khuyên hạ giá. Hãy yêu cầu họ đưa ra 3 căn tương tự đã giao dịch gần đây.
Dấu hiệu 4: Có kế hoạch tìm khách cụ thể và cam kết báo cáo. Trước khi ký, hãy hỏi: anh chị đăng tin ở kênh nào, bao lâu dẫn khách xem nhà một lần, bao lâu báo cáo một lần, và nếu 30 ngày không có khách thì làm gì. Môi giới chuyên nghiệp sẽ trả lời được ngay.
Dấu hiệu 5: Có lịch sử giao dịch thật mà bạn kiểm chứng được. Hãy hỏi họ đã bán bao nhiêu căn trong 6 tháng gần nhất ở khu vực của bạn, và xin số điện thoại của 1 đến 2 chủ nhà cũ. Môi giới uy tín không ngại cho bạn liên hệ với khách cũ.
Phí hoa hồng môi giới nhà đất: mức phổ biến và cách thỏa thuận
Phí hoa hồng là khoản tiền bạn trả cho môi giới khi giao dịch thành công, thường tính theo phần trăm giá trị căn nhà. Với nhà đất thổ cư ở các thành phố lớn, mức phổ biến hiện nay là từ 1 đến 3 phần trăm giá trị giao dịch. Nhà giá trị càng cao thì tỷ lệ thường càng thấp: căn 2 tỷ đồng có thể chịu phí 2 đến 3 phần trăm, còn căn 10 tỷ đồng thường chỉ còn 1 đến 1,5 phần trăm. Với căn hộ chung cư, mức phí thường là 1 đến 2 phần trăm; với đất nền ở tỉnh lẻ, phí có thể là 2 đến 3 phần trăm. Đây là mức tham khảo, không phải quy định bắt buộc, nên bạn hoàn toàn có thể thương lượng.
Quan trọng hơn cả mức phí là thời điểm trả phí. Nguyên tắc vàng là chỉ trả phí khi giao dịch đã hoàn tất, tức là khi hai bên đã ký hợp đồng mua bán và bạn đã nhận đủ tiền hoặc tiền đặt cọc theo thỏa thuận. Tuyệt đối không trả phí trước khi có khách mua thật, không trả phí chỉ vì môi giới dẫn khách đến xem nhà, và không trả phí tạm ứng. Tất cả phải ghi rõ trong hợp đồng ký gửi: tỷ lệ phí, tính trên giá nào, trả khi nào, ai trả phí, và giao dịch đổ vỡ thì xử lý ra sao.
(Ảnh minh họa).
Khi thỏa thuận phí, bạn có thể dùng 3 cách sau. Cách thứ nhất, phí cố định theo tỷ lệ, ví dụ 2 phần trăm giá bán. Cách thứ hai, phí theo bậc thang: bán đúng giá mong muốn thì phí 1,5 phần trăm, bán cao hơn thì phần chênh lệch bạn thưởng thêm cho môi giới. Cách thứ ba, phí thấp hơn nhưng kèm thời hạn ngắn: bạn chỉ ký gửi 30 ngày với phí 1,5 phần trăm. Xem thêm cách tính phí và giá bán tại chuyên mục tài chính đầu tư.
5 bẫy cần tránh khi ký gửi nhà đất
Bẫy 1: Hợp đồng độc quyền dài hạn. Một số môi giới yêu cầu ký độc quyền 6 hoặc 12 tháng, nghĩa là trong thời gian đó bạn không được nhờ ai khác bán, cũng không được tự bán. Người mới chỉ nên ký độc quyền tối đa 30 đến 60 ngày, có điều khoản chấm dứt sớm nếu sau 30 ngày không có khách xem nhà.
Bẫy 2: Bị ép hạ giá liên tục. Chiêu thường gặp là môi giới báo giá cao lúc ký hợp đồng, rồi mỗi tuần lại nói thị trường xuống, khách trả thấp, khuyên bạn hạ giá thêm 50 triệu, rồi thêm 100 triệu. Hãy thỏa thuận ngay từ đầu: giá niêm yết, mức giá thấp nhất bạn chấp nhận, và mọi thay đổi giá phải có sự đồng ý bằng văn bản.
Bẫy 3: Giao giấy tờ gốc cho môi giới. Sổ đỏ, sổ hồng và giấy tờ nhà đất gốc là thứ bạn tuyệt đối không giao cho môi giới, dù họ nói cần để làm thủ tục. Môi giới chỉ cần bản photo để đăng tin và dẫn khách xem nhà. Giấy tờ gốc chỉ đưa ra khi làm thủ tục sang tên tại văn phòng công chứng, và bạn phải có mặt trực tiếp.
Bẫy 4: Khách ảo và tin rao bán sai sự thật. Có môi giới đăng tin nhà bạn với giá thấp hơn giá thật để kéo nhiều cuộc gọi, rồi dùng những cuộc gọi đó để chào bán căn khác. Hãy tự kiểm tra tin đăng của môi giới: giá, diện tích, hình ảnh và mô tả có đúng với nhà bạn không.
Bẫy 5: Phí phát sinh ngoài hợp đồng. Khi gần chốt giao dịch, một số môi giới đòi thêm tiền làm giấy tờ, tiền bôi trơn, tiền xăng xe, tiền quảng cáo bổ sung. Mọi khoản phí phải ghi trong hợp đồng ký gửi ngay từ đầu. Nếu phát sinh khoản mới, bạn có quyền từ chối.
Quy trình ký gửi nhà đất từng bước cho người mới
Bước 1: Chuẩn bị giấy tờ và định giá sơ bộ. Chuẩn bị sổ đỏ hoặc sổ hồng, giấy tờ tùy thân, và kiểm tra tình trạng pháp lý: có đang thế chấp không, có tranh chấp không, diện tích trên sổ có khớp thực tế không. Sau đó, bạn tự tham khảo giá 3 đến 5 căn tương tự gần đó.
Bước 2: Gặp ít nhất 3 môi giới để so sánh. Đừng ký ngay với người đầu tiên bạn gặp. Hãy gặp ít nhất 3 môi giới hoặc sàn khác nhau, nghe họ định giá, hỏi về kế hoạch tìm khách và mức phí rồi so sánh. Người đưa giá sát thị trường nhất là lựa chọn tốt nhất.
Bước 3: Ký hợp đồng ký gửi bằng văn bản. Hợp đồng phải ghi rõ: thông tin nhà đất, giá bán niêm yết, mức giá thấp nhất chấp nhận được, tỷ lệ phí hoa hồng, thời điểm trả phí, thời hạn ký gửi và điều khoản chấm dứt sớm. Đọc kỹ từng điều khoản và giữ một bản hợp đồng có chữ ký đầy đủ. Chuyên mục khởi nghiệp có thêm cách định giá và đàm phán trong các giao dịch lớn.
Bước 4: Chuẩn bị nhà để đón khách xem. Dọn dẹp sạch sẽ, sửa những hỏng hóc nhỏ như vòi nước rò rỉ hay bóng đèn cháy, mở cửa sổ cho nhà sáng và thoáng. Nhà sạch và sáng có thể giúp bán nhanh hơn và giá cao hơn từ 3 đến 5 phần trăm so với nhà bừa bộn.
Bước 5: Theo dõi tiến độ và giữ liên lạc đều đặn. Yêu cầu môi giới báo cáo mỗi tuần: có bao nhiêu khách hỏi, bao nhiêu khách xem nhà, khách phản hồi giá ra sao, có đề nghị mua nào không. Nếu 2 tuần liên tiếp không có khách xem nhà, hãy cùng môi giới xem lại nguyên nhân.
Bước 6: Chốt giao dịch và làm thủ tục sang tên. Khi có khách đồng ý mua, hai bên ký hợp đồng đặt cọc, rồi ký hợp đồng mua bán tại văn phòng công chứng và làm thủ tục sang tên. Bạn chỉ trả phí khi giao dịch hoàn tất theo hợp đồng ký gửi. Sau khi nhận đủ tiền, hãy thanh toán phí cho môi giới và lấy biên nhận.
Câu hỏi thường gặp
Ký gửi nhà đất có mất phí nếu nhà không bán được không? Thông thường bạn không mất phí hoa hồng nếu nhà không bán được, vì phí chỉ trả khi giao dịch thành công. Tuy nhiên, một số môi giới thu phí quảng cáo hoặc chụp ảnh ngay từ đầu, khoản này thường không hoàn lại. Vì vậy, hãy hỏi rõ ngay khi ký hợp đồng: nếu không bán được thì tôi có phải trả khoản nào không.
Nên ký gửi độc quyền hay ký gửi cho nhiều môi giới cùng lúc? Với người mới, ký gửi cho 2 đến 3 môi giới cùng lúc thường hiệu quả hơn ký độc quyền dài hạn, vì nhiều người cùng tìm khách. Nếu ký độc quyền, chỉ nên ký 30 đến 60 ngày và yêu cầu báo cáo tiến độ rõ ràng.
Môi giới có được phép nhận tiền đặt cọc thay chủ nhà không? Không nên để môi giới nhận tiền đặt cọc thay bạn. Tiền đặt cọc phải chuyển trực tiếp cho bạn, với hợp đồng đặt cọc có chữ ký của hai bên. Nếu môi giới giữ tiền, bạn có nguy cơ mất tiền hoặc bị kéo dài thời gian hoàn trả.
Kết luận
Ký gửi nhà đất qua môi giới là lựa chọn hợp lý cho người mới bán nhà lần đầu, nhưng hiệu quả phụ thuộc vào việc bạn chọn đúng người và ký đúng hợp đồng. Hãy nhớ 3 nguyên tắc: chọn môi giới có chứng chỉ hành nghề, am hiểu khu vực và định giá bằng số liệu; thỏa thuận phí rõ ràng và chỉ trả khi giao dịch thành công; không ký độc quyền dài hạn, không giao giấy tờ gốc và không trả phí ngoài hợp đồng. Làm đúng 3 điều này, bạn sẽ bán nhanh hơn, đúng giá hơn và tránh được phần lớn rủi ro.
