Cuối tuần, cả nhà rời thành phố về một mảnh vườn có cây ăn trái và bếp ngoài trời, nghe thì rất thơ mộng, nhưng giấc mơ đó chỉ đẹp khi đất đúng quy hoạch, đường vào đủ rộng và chi phí cải tạo nằm trong tầm tay. Bỏ qua một trong ba điểm này, nhà vườn có thể thành gánh nặng nhiều năm.
- Ba điểm cần nhớ: kiểm tra quy hoạch và mục đích sử dụng đất trước khi đặt cọc, đo đường vào thực tế cả mùa mưa lẫn mùa nắng, và tính chi phí cải tạo trọn gói trước khi ký hợp đồng.
- Đất nông thôn chỉ thật sự làm được nhà vườn khi pháp lý cho phép xây dựng, có lối đi hợp pháp và có điện, nước, thoát nước xử lý được.
- Nguyên tắc an toàn: tổng tiền mua đất cộng chi phí cải tạo không vượt quá ngân sách đã định, và luôn giữ lại ít nhất 15% ngân sách làm quỹ dự phòng.
Vì sao nhà vườn cuối tuần hấp dẫn mà cũng dễ mua hớ
Sau những năm làm việc căng thẳng trong thành phố, nhiều gia đình ở Thành phố Hồ Chí Minh, Hà Nội hay Đà Nẵng bắt đầu tìm một mảnh đất ở vùng ven như Long An, Đồng Nai, Hòa Bình hay Lâm Đồng để cuối tuần về nghỉ. Họ muốn con trẻ có chỗ chạy nhảy, người lớn có chỗ trồng rau, và cả nhà có một nơi tụ họp thay vì lúc nào cũng quanh quẩn trong căn hộ. Nhu cầu này hoàn toàn chính đáng, và thị trường đất nông thôn cũng vì thế mà sôi động hơn hẳn những năm trước.
Theo phân tích của Báo Doanh Thu (baodoanhthu.com), rủi ro lớn nhất không nằm ở giá đất cao hay thấp, mà nằm ở chỗ người mua thường quyết định bằng cảm xúc. Một buổi chiều đẹp trời, đứng giữa vườn cây xanh mát, nghe chủ đất kể chuyện sáng hái rau, chiều câu cá, rất nhiều người đã vội đặt cọc mà chưa xem quy hoạch, chưa hỏi đường đi chung hay đường đi riêng, và chưa tính xem kéo điện, làm giếng, san nền sẽ tốn bao nhiêu. Khi cảm xúc nguội đi, những khoản chi phí và vướng mắc pháp lý mới lần lượt hiện ra, và lúc đó tiền đã trao, hợp đồng đã ký, rất khó quay lại.
Bước 1: Kiểm tra quy hoạch và pháp lý trước khi đặt cọc
Đây là bước quan trọng nhất và tuyệt đối không được bỏ qua, dù chủ đất có thân thiện hay mảnh đất có đẹp đến đâu. Trước hết, hãy xin bản sao sổ đỏ và đối chiếu thông tin thửa đất, diện tích, mục đích sử dụng và thời hạn sử dụng với thực tế. Nếu sổ đỏ ghi đất trồng cây lâu năm, đừng vội tin lời hứa rằng cứ xây nhà nhỏ là không sao, vì lời hứa miệng không có giá trị khi cơ quan chức năng kiểm tra. Hãy mang sổ đỏ ra văn phòng đăng ký đất đai hoặc phòng tài nguyên và môi trường của huyện để hỏi trực tiếp về quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch giao thông và khả năng chuyển mục đích sang đất ở.
Tiếp theo, kiểm tra xem đất có nằm trong diện quy hoạch làm đường, làm công trình công cộng hay khu vực cấm xây dựng hay không. Một mảnh đất giá rẻ bất ngờ rất có thể đang nằm trong hành lang quy hoạch, và khi đó dù mua rẻ, gia đình cũng không xây được nhà như ý, thậm chí sau này còn bị thu hồi một phần. Ngoài ra, cần hỏi rõ đất có tranh chấp, có đang thế chấp ngân hàng hay có đồng sở hữu với nhiều người hay không. Nếu sổ đỏ đứng tên nhiều người, tất cả các đồng sở hữu đều phải đồng ý bán và cùng ký hợp đồng, thiếu một chữ ký cũng có thể khiến giao dịch rắc rối về sau.
Bước 2: Đo đường vào, điện, nước và thoát nước bằng thực tế
Đường vào là yếu tố quyết định nhà vườn có dùng được quanh năm hay không. Đừng chỉ nhìn con đường khô ráo vào mùa nắng, mà hãy hỏi hàng xóm và chính quyền địa phương xem mùa mưa đường có ngập không, xe ô tô có vào được tận đất không, và đoạn đường từ đường lớn vào đất là đường công hay đường đi nhờ qua đất người khác. Nếu phải đi nhờ, cần có văn bản thỏa thuận lối đi rõ ràng, ghi rõ chiều rộng và cam kết không chặn đường, vì chỉ một lần hàng xóm xây tường rào là nhà vườn có thể bị bịt lối đi.
Khi đi xem đất, hãy tự lái xe hoặc đi xe máy từ nhà mình đến tận mảnh đất vào một ngày cuối tuần, bấm giờ và ghi lại quãng đường, đoạn đường xấu và đoạn đường hay kẹt xe. Một mảnh đất cách thành phố chỉ 40 cây số trên bản đồ nhưng phải qua 10 cây số đường đất lầy lội sẽ khiến gia đình ngại đi sau vài lần, và nhà vườn dần bị bỏ hoang. Ngoài ra, hãy kiểm tra sóng điện thoại và internet, vì nhiều vùng nông thôn vẫn chập chờn, mà gia đình hiện nay vẫn cần mạng để làm việc từ xa và để con trẻ học trực tuyến vào cuối tuần.
Điện, nước và thoát nước cũng cần kiểm tra tận nơi. Hỏi xem đất đã có điện lưới đến tận nơi chưa hay phải kéo dây hàng trăm mét, nước dùng là nước máy, nước giếng khoan hay nước giếng đào, và nước có nhiễm phèn hay nhiễm mặn vào mùa khô hay không. Về thoát nước, đất thấp trũng rất dễ ngập khi mưa lớn, mà sửa nền, làm mương thoát nước và nâng nền có thể tốn hàng chục triệu đồng. Một cách kiểm tra đơn giản là hỏi ba hộ dân xung quanh về tình hình ngập, điện yếu và nước giếng, vì người dân địa phương luôn biết rõ hơn bất kỳ lời quảng cáo nào.
Bước 3: Tính chi phí cải tạo trọn gói, đừng chỉ tính tiền mua đất
Sai lầm phổ biến của người mua nhà vườn là chỉ nhìn giá đất rồi cho rằng mình đã đủ tiền, trong khi chi phí cải tạo mới là khoản dễ đội lên nhất. Một bảng chi phí cải tạo trọn gói cần có ít nhất các hạng mục sau: san lấp và nâng nền, làm hàng rào và cổng, kéo điện và làm hệ thống nước, xây nhà chính hoặc nhà lắp ghép, làm sân, trồng cây và làm khu vực bếp ngoài trời. Mỗi hạng mục nên xin báo giá từ ít nhất hai đơn vị thi công địa phương, vì giá nhân công và vật liệu ở nông thôn khác nhau rất nhiều giữa các huyện.
- San lấp và làm hàng rào: tùy diện tích và độ cao cần nâng, thường tốn từ vài chục triệu đến hơn một trăm triệu đồng cho mảnh đất 500 đến 1.000 mét vuông.
- Điện, nước và thoát nước: kéo điện xa, khoan giếng, lắp bồn nước và làm hệ thống thoát nước có thể tốn thêm vài chục triệu đồng nếu hạ tầng chưa sẵn.
- Nhà ở và sân vườn: nhà cấp bốn đơn giản, nhà lắp ghép hay nhà gỗ đều có mức giá rất khác nhau, vì vậy cần chốt kiểu nhà trước khi mua đất để không mua đất rồi mới phát hiện ngân sách không đủ xây.
- Trồng cây và chăm sóc: cây ăn trái cần thời gian từ một đến ba năm mới cho thu hoạch ổn định, và chi phí thuê người chăm sóc khi gia đình không ở thường xuyên cũng cần tính vào ngân sách hàng tháng.
Ví dụ cụ thể, gia đình anh Tuấn ở Thành phố Hồ Chí Minh mua 800 mét vuông đất ở Long An với giá 1,2 tỉ đồng, dự tính cải tạo thêm 300 triệu đồng là đủ. Nhưng thực tế, riêng san nền và làm đường nội bộ đã tốn 120 triệu đồng, kéo điện và khoan giếng tốn 60 triệu đồng, làm hàng rào tốn 80 triệu đồng, và xây nhà cấp bốn đơn giản tốn 450 triệu đồng, tổng cộng vượt gần gấp đôi dự tính ban đầu. Bài học rút ra là luôn cộng thêm 15 đến 20% dự phòng vào bảng chi phí, và nếu tổng tiền vượt ngân sách thì nên chọn mảnh đất nhỏ hơn hoặc gần hạ tầng sẵn hơn, thay vì cố mua rồi vay thêm nợ.
Những cạm bẫy thường gặp khi mua đất nông thôn
Cạm bẫy thứ nhất là đất phân lô tự phát chưa tách thửa hợp pháp. Người bán có thể vẽ sơ đồ phân lô rất đẹp, hứa sẽ tách sổ sau, nhưng khi mua chung một sổ lớn với nhiều người, gia đình sẽ không có sổ riêng, khó vay ngân hàng và khó bán lại. Cách tránh là chỉ mua thửa đất đã có sổ đỏ riêng, hoặc nếu mua đất chưa tách thửa thì phải có hợp đồng rõ ràng, có lộ trình tách thửa và có điều khoản hoàn tiền nếu không tách được.
Cạm bẫy thứ hai là giá đất bị thổi lên theo tin đồn. Khi nghe tin sắp có cao tốc, sắp lên thị xã hay sắp có khu công nghiệp, giá đất vùng ven có thể tăng vọt chỉ trong vài tuần. Người mua nên đối chiếu giá với các giao dịch thực tế gần đó trong sáu tháng gần nhất, hỏi môi giới địa phương và người dân xung quanh, thay vì tin vào bảng giá do người bán đưa ra. Một mảnh đất tốt là mảnh đất gia đình dùng được ngay cả khi tin đồn không thành sự thật.
Câu hỏi thường gặp
Đất nông nghiệp có được xây nhà vườn cuối tuần không?
Không phải lúc nào cũng được. Đất nông nghiệp chỉ được xây dựng theo đúng quy định của pháp luật và quy hoạch địa phương, và trong nhiều trường hợp gia đình phải chuyển một phần diện tích sang đất ở mới được xây nhà kiên cố. Vì vậy, trước khi mua, hãy hỏi trực tiếp cơ quan tài nguyên và môi trường về khả năng chuyển mục đích và chi phí chuyển đổi, đừng dựa vào lời hứa của người bán.
Nên mua đất gần thành phố hay mua đất xa nhưng rẻ hơn?
Nên ưu tiên đất mà gia đình thật sự đi lại được đều đặn. Đất gần thành phố thường đắt hơn nhưng dùng nhiều hơn, còn đất xa và rẻ mà mỗi lần đi mất ba đến bốn giờ sẽ rất nhanh bị bỏ hoang. Một nguyên tắc thực tế là chọn đất trong phạm vi đi xe dưới hai giờ từ nhà, đường vào ô tô đến tận nơi, và có chợ, trạm y tế trong bán kính vài cây số.
Cần chuẩn bị bao nhiêu tiền ngoài tiền mua đất?
Tùy mức độ hạ tầng sẵn có, nhưng gia đình nên chuẩn bị thêm ít nhất 30 đến 50% giá trị mảnh đất cho cải tạo ban đầu, cộng với 15% dự phòng. Nếu ngân sách chỉ vừa đủ mua đất mà không còn tiền cải tạo, tốt nhất nên chờ thêm, chọn mảnh nhỏ hơn hoặc chọn mảnh đã có nhà và hạ tầng sẵn để dọn vào ở ngay.
Kết luận
Mua đất nông thôn làm nhà vườn cuối tuần là quyết định đáng giá khi gia đình làm đúng thứ tự: kiểm tra quy hoạch và pháp lý trước, đo đường vào và hạ tầng bằng thực tế, rồi mới tính chi phí cải tạo trọn gói. Đừng để một buổi chiều đẹp trời quyết định thay cho giấy tờ và con số.
Xem thêm: Bất động sản, Kinh doanh và doanh thu, Tài chính và đầu tư, Báo Doanh Thu
