Sapo: Nhiều người mở quán ăn chọn sang nhượng mặt bằng có sẵn để tiết kiệm thời gian sửa chữa và tận dụng khách quen, nhưng không ít trường hợp vừa ký xong đã tranh chấp về tiền cọc, thời hạn thuê hay quyền sửa chữa. Kiểm tra kỹ bảy điểm trong hợp đồng và hiện trạng mặt bằng trước khi ký sẽ giúp bạn tránh phần lớn rủi ro gặp.
3 điểm chính cần nhớ
- Người ký hợp đồng với bạn phải là người có quyền cho thuê thật, không phải chỉ là người đang thuê lại mà không được chủ nhà đồng ý.
- Tiền cọc, tiền sang nhượng và tiền thuê hàng tháng là ba khoản khác nhau, cần ghi rõ từng khoản, điều kiện hoàn trả và thời điểm thanh toán.
- Mọi thỏa thuận miệng về sửa chữa, biển hiệu, chỗ để xe hay thời gian bàn giao đều phải được viết vào hợp đồng hoặc phụ lục kèm theo.
Bối cảnh: vì sao sang nhượng quán ăn vừa hấp dẫn vừa rủi ro
Với người mới mở quán, mặt bằng sang nhượng có sức hấp dẫn rất rõ. Quán đã có bếp, bàn ghế, hệ thống điện nước và đôi khi còn có lượng khách quen trong khu phố. Thay vì mất vài tháng tìm mặt bằng trống rồi sửa chữa từ đầu, bạn có thể dọn vào và bán hàng sớm hơn. Ở các thành phố lớn như Hà Nội và Thành phố Hồ Chí Minh, không ít quán phở, quán cơm, quán cà phê hay quán ăn vặt được rao sang nhượng mỗi ngày, với mức giá rất khác nhau tùy vị trí và hiện trạng.
Chính sự hấp dẫn đó lại đi kèm rủi ro. Có trường hợp người nhận sang nhượng mới biết chủ nhà không đồng ý cho thuê lại, nên hợp đồng cũ không còn giá trị. Có trường hợp tiền cọc đã đóng nhưng khi trả mặt bằng lại bị trừ với lý do hao mòn mà hợp đồng không định nghĩa rõ. Có trường hợp quán đang kinh doanh tốt bỗng phải dọn đi sớm vì mặt bằng nằm trong diện quy hoạch hoặc chủ nhà muốn lấy lại để cho thuê giá cao hơn. Phân tích của Báo Doanh Thu cho thấy, phần lớn tranh chấp không xuất phát từ việc một bên cố tình lừa đảo ngay từ đầu, mà từ hợp đồng viết chung chung, thiếu mốc thời gian và thiếu biên bản bàn giao cụ thể.
Bài viết này là danh sách kiểm tra thực tế, không thay thế tư vấn pháp lý cho từng trường hợp cụ thể. Nếu giá trị sang nhượng lớn, bạn nên nhờ luật sư xem lại hợp đồng trước khi ký.
Phân biệt ba khoản tiền dễ nhầm lẫn nhất
Trước khi đi vào bảy điểm kiểm tra, bạn cần phân biệt rõ ba khoản tiền. Tiền thuê hàng tháng là khoản bạn trả cho chủ nhà để sử dụng mặt bằng trong tháng đó. Tiền cọc là khoản đặt cọc để bảo đảm bạn thực hiện hợp đồng, thường được hoàn lại khi kết thúc thuê nếu mặt bằng được trả đúng hiện trạng đã thỏa thuận. Tiền sang nhượng là khoản bạn trả cho người đang thuê cũ để nhận lại quyền thuê, đồ đạc, thiết bị và đôi khi cả thương hiệu, công thức hay lượng khách quen.
7 điểm kiểm tra hợp đồng và tiền cọc trước khi ký
1. Người ký có đúng quyền cho thuê hay không
Đây là điểm quan trọng nhất. Hãy yêu cầu xem giấy tờ chứng minh quyền sở hữu hoặc quyền sử dụng mặt bằng, cùng với giấy tờ tùy thân của người ký. Nếu người đang rao sang nhượng chỉ là người thuê cũ, bạn cần xem hợp đồng thuê gốc của họ và xác nhận xem hợp đồng đó có cho phép sang nhượng hay không. Tốt nhất là có văn bản đồng ý của chủ nhà cho việc sang nhượng và cho bạn thuê tiếp, kèm theo thời hạn còn lại của hợp đồng gốc.
2. Thời hạn thuê, thời gian gia hạn và điều kiện lấy lại mặt bằng
Hãy đọc kỹ thời hạn thuê còn lại, quyền ưu tiên gia hạn, mức tăng giá thuê sau mỗi năm và các trường hợp chủ nhà được lấy lại mặt bằng trước hạn. Một hợp đồng chỉ còn sáu tháng, không có cam kết gia hạn, sẽ rất rủi ro nếu bạn phải đầu tư sửa chữa lớn. Ngược lại, một hợp đồng ba năm với mức tăng giá được chốt trước sẽ giúp bạn yên tâm tính toán chi phí dài hạn.
3. Tiền cọc: số tiền, cách giữ và điều kiện hoàn trả
Tiền cọc thường bằng một đến ba tháng tiền thuê, nhưng con số này cần được ghi rõ và kèm theo điều kiện hoàn trả. Hãy làm rõ những câu hỏi sau: tiền cọc được hoàn lại toàn bộ hay trừ dần, trừ trong trường hợp nào, thời gian hoàn trả sau khi trả mặt bằng là bao lâu, và ai là người giữ tiền cọc. Nếu tiền cọc được chuyển cho người thuê cũ thay vì chủ nhà, bạn cần xác nhận chủ nhà có ghi nhận khoản cọc này hay không, để tránh tình trạng khi trả mặt bằng, chủ nhà nói rằng họ chưa từng nhận cọc của bạn.
4. Tiền sang nhượng bao gồm những gì
Hãy yêu cầu một danh sách tài sản kèm theo tiền sang nhượng, càng chi tiết càng tốt: bao nhiêu bàn, bao nhiêu ghế, bếp loại nào, tủ lạnh còn hoạt động ra sao, hệ thống hút mùi, điều hòa, biển hiệu và dụng cụ bếp. Mỗi món nên ghi rõ tình trạng, số lượng và thỏa thuận ai chịu trách nhiệm sửa chữa nếu hỏng trong thời gian đầu. Nếu tiền sang nhượng bao gồm cả thương hiệu, công thức hay tài khoản bán hàng trực tuyến, bạn cũng cần ghi rõ phạm vi chuyển giao và thời gian hỗ trợ bàn giao.
5. Hiện trạng mặt bằng và biên bản bàn giao
Trước khi ký, hãy chụp ảnh và quay video toàn bộ mặt bằng: tường, trần, sàn, hệ thống điện, hệ thống nước, nhà vệ sinh, khu vực để xe và lối thoát hiểm. Biên bản bàn giao nên mô tả hiện trạng này và được cả hai bên ký xác nhận. Khi trả mặt bằng sau này, biên bản này chính là căn cứ để xác định phần nào là hao mòn bình thường và phần nào là hư hỏng cần bồi thường.
6. Quyền sửa chữa, treo biển hiệu và thay đổi công năng
Không phải mặt bằng nào cũng được phép sửa chữa tùy ý. Có chủ nhà chỉ cho sơn lại và thay bàn ghế, nhưng không cho đập tường, thay hệ thống hút mùi hay treo biển hiệu lớn che mặt tiền. Nếu quán của bạn cần bếp công nghiệp, ống khói hay biển hiệu riêng, hãy ghi rõ phạm vi được phép sửa chữa vào hợp đồng, kèm theo thỏa thuận ai chịu chi phí và khi trả mặt bằng có cần khôi phục hiện trạng ban đầu hay không.
7. Điều khoản chấm dứt, sang nhượng tiếp và giải quyết tranh chấp
Cuối cùng, hãy đọc kỹ điều khoản chấm dứt hợp đồng trước hạn: bên nào muốn chấm dứt phải báo trước bao lâu, có phải bồi thường hay không và mức bồi thường tính ra sao. Bạn cũng nên hỏi rõ mình có được sang nhượng tiếp cho người khác hay không, và nếu được thì cần điều kiện gì. Nhiều người chỉ nghĩ đến lúc mở quán, nhưng không nghĩ đến lúc muốn dừng hoặc muốn chuyển nhượng lại, nên khi cần rút lui lại bị kẹt trong hợp đồng.
Quy trình thực hành từng bước trước ngày ký
Bước 1: Xem mặt bằng ít nhất hai lần, vào hai khung giờ khác nhau. Một lần vào giờ cao điểm để xem lượng khách và chỗ để xe, một lần vào buổi tối để xem ánh sáng, an ninh và tiếng ồn xung quanh. Nếu có thể, hãy ngồi ở quán cà phê gần đó và quan sát dòng người qua lại trong một giờ.
Bước 2: Xin xem toàn bộ giấy tờ và hợp đồng gốc. Ghi lại tên chủ sở hữu, thời hạn thuê còn lại, điều kiện sang nhượng và các khoản phí hàng tháng. Nếu người bán từ chối cho xem giấy tờ, đó là dấu hiệu bạn nên dừng lại.
Bước 3: Lập danh sách tài sản và kiểm tra trực tiếp. Đánh dấu từng món còn dùng tốt, từng món cần sửa và ước tính chi phí sửa chữa. Cộng chi phí này vào tổng vốn đầu tư, đừng chỉ tính riêng tiền sang nhượng.
Bước 4: Thương lượng và viết mọi thỏa thuận vào hợp đồng. Thỏa thuận miệng về miễn tiền thuê trong thời gian sửa chữa, về việc để lại biển hiệu hay về hỗ trợ khách quen đều phải được viết ra. Nếu bên kia nói rằng không cần ghi, bạn nên hiểu rằng thỏa thuận đó coi như chưa tồn tại khi xảy ra tranh chấp.
Bước 5: Thanh toán theo tiến độ và giữ chứng từ. Thay vì trả toàn bộ một lần, hãy thỏa thuận trả theo tiến độ gắn với các mốc: ký hợp đồng, bàn giao tài sản và ký hợp đồng thuê mới với chủ nhà. Mỗi lần chuyển tiền đều cần biên nhận rõ ràng.
Bước 6: Ký biên bản bàn giao có ảnh và video kèm theo. Vào ngày nhận mặt bằng, hãy cùng người bán đi một vòng, ghi lại hiện trạng và ký xác nhận. Đây là tài liệu quan trọng nhất để bảo vệ tiền cọc của bạn sau này.
So sánh nhanh các lựa chọn mặt bằng
- Sang nhượng quán đang hoạt động: Mở bán nhanh, có sẵn đồ đạc và khách quen, nhưng cần kiểm tra kỹ hợp đồng gốc và lý do người cũ muốn sang nhượng.
- Thuê mặt bằng trống: Tự do thiết kế từ đầu, hợp đồng ký trực tiếp với chủ nhà, nhưng tốn thời gian và chi phí sửa chữa ban đầu.
Câu hỏi thường gặp
Có nên đặt cọc giữ chỗ trước khi xem hết giấy tờ không? Bạn chỉ nên đặt một khoản giữ chỗ nhỏ khi đã xem mặt bằng và có thỏa thuận bằng văn bản về thời gian kiểm tra giấy tờ và điều kiện hoàn lại nếu giấy tờ không đúng như giới thiệu. Tuyệt đối không chuyển toàn bộ tiền sang nhượng chỉ dựa vào lời giới thiệu miệng.
Người thuê cũ nói chủ nhà đồng ý miệng, có đủ an toàn không? Chưa đủ. Bạn nên yêu cầu văn bản đồng ý của chủ nhà hoặc ký hợp đồng thuê mới trực tiếp với chủ nhà trước khi trả tiền sang nhượng. Lời đồng ý miệng rất khó chứng minh khi xảy ra tranh chấp.
Nếu phát hiện thiết bị hỏng sau khi nhận bàn giao thì xử lý ra sao? Hãy đối chiếu với biên bản bàn giao và danh sách tài sản đã ký. Nếu thiết bị đã được ghi là còn tốt mà thực tế hỏng ngay, bạn có căn cứ để yêu cầu người bán sửa chữa hoặc giảm trừ chi phí. Vì vậy, việc kiểm tra kỹ và ghi rõ hiện trạng trước khi ký là bước không nên bỏ qua.
Kết luận
Sang nhượng mặt bằng quán ăn là cách khởi nghiệp nhanh, nhưng nhanh không có nghĩa là vội. Bảy điểm kiểm tra trong bài viết, từ quyền cho thuê, thời hạn hợp đồng, tiền cọc, danh sách tài sản, hiện trạng mặt bằng, quyền sửa chữa cho đến điều khoản chấm dứt, chính là tấm lưới an toàn cho số tiền bạn bỏ ra. Hãy dành thêm vài ngày để kiểm tra và viết mọi thỏa thuận vào hợp đồng, rồi yên tâm tập trung vào món ngon và phục vụ tốt. Tham khảo thêm trên chuyên mục Bất động sản của Báo Doanh Thu.
