Thuê mặt bằng là quyết định đầu tiên và cũng là khoản chi cố định lớn nhất của nhiều người mở cửa hàng lần đầu, từ quán cà phê, tiệm nail cho đến cửa hàng quần áo. Một hợp đồng thuê sơ sài có thể khiến bạn mất trắng tiền cọc, bị tăng giá giữa chừng hoặc phải dọn đi khi vừa mới có khách quen.
3 điều cần nhớ
- Mặt bằng tốt không chỉ là vị trí đẹp mà còn là hợp đồng rõ ràng: giá thuê, thời hạn, điều kiện tăng giá và tiền cọc phải được ghi cụ thể bằng chữ, không thỏa thuận miệng.
- Trước khi ký, hãy kiểm tra người cho thuê có phải là chủ nhà thật hay không, mặt bằng có đang tranh chấp hay bị quy hoạch không, và chi phí sửa chữa thuộc về bên nào.
- Đừng ký vội vì sợ mất mặt bằng đẹp: một ngày suy nghĩ kỹ và một buổi nhờ người có kinh nghiệm xem lại hợp đồng rẻ hơn nhiều so với vài tháng tiền thuê của một mặt bằng sai lầm.
Vì sao thuê mặt bằng lần đầu dễ mất tiền
Người thuê lần đầu thường tập trung toàn bộ sự chú ý vào vị trí và giá thuê, mà quên mất rằng hợp đồng mới là thứ quyết định bạn được ở lại bao lâu và mất bao nhiêu tiền khi có chuyện. Theo phân tích của Báo Doanh Thu (baodoanhthu.com), ba sai lầm phổ biến nhất là ký hợp đồng không đọc kỹ điều khoản tăng giá, đặt cọc cho người không phải chủ nhà, và nhận mặt bằng mà không lập biên bản hiện trạng. Cả ba đều tránh được chỉ bằng vài bước kiểm tra đơn giản trước khi ký.
Một điểm nữa ít người để ý là chi phí thuê mặt bằng không chỉ có tiền thuê tháng. Bạn còn phải tính tiền cọc, tiền sửa chữa ban đầu, tiền điện nước, phí vệ sinh, phí gửi xe và tiền làm biển hiệu. Một mặt bằng giá thuê 8 triệu đồng một tháng có thể ngốn thêm 3 đến 4 triệu đồng chi phí phát sinh nếu bạn không hỏi rõ từ đầu.
7 điểm kiểm tra hợp đồng trước khi ký
Điểm 1: Người cho thuê có phải là chủ sở hữu không. Hãy yêu cầu xem giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc sổ đỏ, cùng giấy tờ tùy thân của người ký. Tên trên sổ phải khớp với tên người ký hợp đồng. Nếu người cho thuê chỉ là người thuê lại, bạn cần xem hợp đồng thuê gốc của họ và xác nhận chủ nhà đồng ý cho thuê lại bằng văn bản.
Điểm 2: Thời hạn thuê và điều kiện gia hạn. Hợp đồng nên ghi rõ thời hạn thuê, ví dụ 2 năm hoặc 3 năm, và điều kiện gia hạn khi hết hạn. Người thuê lần đầu nên chọn ít nhất 2 năm, vì năm đầu bạn mới làm quen khách và hoàn vốn sửa chữa, sang năm thứ hai mới bắt đầu có lãi ổn định. Hãy ghi rõ bạn được ưu tiên gia hạn, tránh trường hợp chủ nhà lấy lại mặt bằng ngay khi quán vừa đông khách.
Điểm 3: Giá thuê và lộ trình tăng giá. Giá thuê tháng phải được ghi rõ bằng số và bằng chữ, cùng ngày thanh toán mỗi tháng và hình thức thanh toán. Quan trọng hơn là điều khoản tăng giá: hợp đồng tốt sẽ ghi rõ mỗi năm tăng tối đa bao nhiêu phần trăm, ví dụ không quá 5 đến 10 phần trăm mỗi năm, hoặc giữ nguyên giá trong năm đầu tiên. Nếu hợp đồng chỉ ghi chung chung là giá thuê sẽ điều chỉnh theo thị trường, bạn đang cầm một rủi ro lớn.
Điểm 4: Tiền cọc và điều kiện hoàn cọc. Tiền cọc thường bằng 2 đến 3 tháng tiền thuê, có nơi yêu cầu 6 tháng. Hợp đồng phải ghi rõ số tiền cọc, thời điểm trả, và điều kiện hoàn lại khi hết hạn hoặc chấm dứt sớm. Hãy hỏi rõ trường hợp nào thì mất cọc, trường hợp nào được hoàn đủ, và thời gian hoàn cọc là bao nhiêu ngày sau khi bàn giao. Đây cũng là điểm mà bài viết về thuê nhà nguyên căn cho gia đình trẻ đã phân tích kỹ về các bẫy tiền cọc.
Điểm 5: Ai chịu chi phí sửa chữa và cải tạo. Trước khi mở cửa hàng, bạn gần như chắc chắn phải sơn lại, làm biển hiệu, lắp đèn, đi lại đường điện nước. Hợp đồng cần ghi rõ bạn được phép sửa chữa những gì, chi phí do bên nào chịu, và khi trả mặt bằng có phải khôi phục lại hiện trạng ban đầu hay không.
Điểm 6: Mục đích sử dụng và giấy phép kinh doanh. Hợp đồng phải ghi rõ bạn được phép kinh doanh ngành nghề gì tại mặt bằng này. Một mặt bằng trong khu dân cư có thể không được phép mở quán ăn gây mùi hay quán ồn ào, và một số tòa nhà cấm kinh doanh đồ ăn. Hãy kiểm tra quy định của khu vực trước, đồng thời xác nhận mặt bằng đủ điều kiện đăng ký hộ kinh doanh cho ngành nghề của bạn.
Điểm 7: Điều khoản chấm dứt hợp đồng và bàn giao. Hãy đọc kỹ điều khoản về việc chấm dứt hợp đồng trước hạn của cả hai bên: bên nào muốn dừng thì báo trước bao nhiêu ngày, có phải bồi thường không, và bồi thường bao nhiêu. Ngoài ra, hãy lập biên bản bàn giao mặt bằng ngay ngày nhận, chụp ảnh và ghi rõ hiện trạng tường, sàn, cửa, hệ thống điện nước.
(Ảnh minh họa).
5 bẫy người thuê lần đầu hay sập nhất
Bẫy 1: Đặt cọc trước khi xem giấy tờ nhà. Một số người cho thuê thúc giục bạn đặt cọc ngay vì có nhiều người hỏi, rồi sau đó mới phát hiện họ không phải chủ nhà hoặc mặt bằng đang tranh chấp. Nguyên tắc là không chuyển bất kỳ khoản tiền nào trước khi xem giấy tờ sở hữu và gặp đúng chủ nhà, dù mặt bằng có đẹp đến đâu. Kinh nghiệm xác minh chủ sở hữu cũng được nhắc kỹ trong bài viết về sang nhượng quán cà phê và cửa hàng đang kinh doanh.
Bẫy 2: Giá thuê rẻ bất thường. Mặt bằng ở vị trí đẹp mà giá thuê chỉ bằng một nửa mặt bằng xung quanh thường có vấn đề: sắp bị giải tỏa, đang tranh chấp, hoặc chủ nhà có ý định tăng giá mạnh sau vài tháng. Hãy khảo giá ít nhất 5 mặt bằng tương tự trong khu vực để biết giá thị trường.
Bẫy 3: Hợp đồng miệng và cam kết miệng. Chủ nhà hứa miệng là cho thuê 3 năm, không tăng giá, cho sửa thoải mái, nhưng hợp đồng chỉ ghi 1 năm và không có điều khoản nào về những lời hứa đó. Khi có tranh chấp, chỉ những gì ghi trong hợp đồng mới có giá trị.
Bẫy 4: Chi phí ẩn ngoài tiền thuê. Tiền điện nước tính theo giá kinh doanh cao hơn giá sinh hoạt, phí vệ sinh chung, phí bảo vệ, phí gửi xe cho khách, tiền sửa chữa hệ thống chung của tòa nhà, tất cả đều có thể đội chi phí lên đáng kể. Hãy yêu cầu chủ nhà liệt kê toàn bộ các khoản phí bạn phải trả hàng tháng trước khi ký.
Bẫy 5: Mặt bằng dính quy hoạch hoặc tranh chấp. Trước khi ký, hãy hỏi chính quyền phường hoặc kiểm tra thông tin quy hoạch của khu vực, đồng thời hỏi thăm hàng xóm xung quanh về tình trạng mặt bằng. Một mặt bằng đẹp nhưng nằm trong diện giải tỏa sẽ khiến bạn mất trắng tiền sửa chữa và tiền cọc.
Quy trình thuê mặt bằng lần đầu từng bước
Bước 1: Xác định ngân sách và tiêu chí. Tiền thuê mặt bằng mỗi tháng không nên vượt quá 15 đến 20 phần trăm doanh thu dự kiến của cửa hàng. Viết ra các tiêu chí bắt buộc như diện tích tối thiểu, mặt tiền rộng bao nhiêu, có chỗ để xe cho khách không, có được phép làm biển hiệu không, rồi mới bắt đầu đi xem.
Bước 2: Khảo sát ít nhất 5 mặt bằng. Đi xem vào nhiều khung giờ khác nhau, cả buổi sáng và buổi tối, để biết lượng người qua lại thật sự. Đếm thử lượng xe qua lại trong 30 phút, quan sát các cửa hàng xung quanh đông hay vắng, và hỏi chủ các cửa hàng bên cạnh về giá thuê thực tế trong khu vực.
Bước 3: Thương lượng giá và điều khoản. Đừng ngại mặc cả, vì giá rao thường cao hơn giá chốt từ 10 đến 20 phần trăm. Bạn có thể đề nghị miễn phí 1 đến 2 tuần đầu để sửa chữa, hoặc giữ nguyên giá thuê trong năm đầu tiên. Chủ nhà cũng cần người thuê lâu dài, nên một đề nghị hợp lý thường được chấp nhận. Kinh nghiệm thương lượng vị trí và giá thuê cũng được chia sẻ trong bài viết về thuê văn phòng nhỏ cho startup và freelancer.
Bước 4: Kiểm tra giấy tờ và hiện trạng. Xem sổ đỏ, giấy tờ tùy thân của chủ nhà, kiểm tra hệ thống điện nước, thoát nước, mái và tường có thấm dột không. Ghi lại mọi hư hỏng bằng ảnh và biên bản.
Bước 5: Đọc kỹ hợp đồng và ký kết. Đọc từng điều khoản, đặc biệt là 7 điểm đã nêu ở trên. Nếu có điều khoản nào chưa rõ, hãy hỏi và yêu cầu sửa lại trước khi ký. Nếu hợp đồng dài và phức tạp, bạn có thể nhờ người có kinh nghiệm xem giúp với chi phí không lớn, rẻ hơn nhiều so với rủi ro về sau.
Bước 6: Thanh toán và lập biên bản bàn giao. Chỉ chuyển tiền cọc và tiền thuê sau khi đã ký hợp đồng, và giữ lại biên lai chuyển khoản. Lập biên bản bàn giao có chữ ký của cả hai bên, kèm ảnh hiện trạng mặt bằng.
Ví dụ tính tổng chi phí thuê mặt bằng một năm
Ví dụ một tiệm nail nhỏ ở quận ngoại thành Thành phố Hồ Chí Minh: tiền thuê 10 triệu đồng một tháng, tiền cọc 3 tháng là 30 triệu đồng, sửa chữa và làm biển hiệu ban đầu 40 triệu đồng, tiền điện nước và phí chung khoảng 2 triệu đồng một tháng. Tổng chi phí năm đầu tiên vào khoảng 214 triệu đồng. Nếu doanh thu mỗi tháng đạt 35 triệu đồng, tiền thuê chiếm khoảng 29 phần trăm doanh thu, hơi cao so với mức an toàn, vì vậy bạn nên thương lượng giá xuống 8 triệu đồng một tháng hoặc chọn mặt bằng nhỏ hơn.
Câu hỏi thường gặp
Thuê mặt bằng lần đầu nên ký hợp đồng bao lâu? Nên ký từ 2 đến 3 năm để có đủ thời gian hoàn vốn sửa chữa và xây dựng khách quen. Hợp đồng 1 năm quá ngắn, vì chủ nhà có thể tăng giá mạnh hoặc lấy lại mặt bằng ngay khi cửa hàng vừa đông khách.
Tiền cọc thuê mặt bằng thường là bao nhiêu tháng? Thông thường là 2 đến 3 tháng tiền thuê, có nơi yêu cầu 6 tháng đối với mặt bằng giá trị cao. Hãy thương lượng xuống mức thấp nhất có thể và ghi rõ điều kiện hoàn cọc trong hợp đồng.
Kết luận
Thuê mặt bằng kinh doanh lần đầu không khó nếu bạn đi đúng trình tự: xác định ngân sách, khảo sát nhiều mặt bằng, kiểm tra giấy tờ, đọc kỹ 7 điểm trong hợp đồng và tránh 5 bẫy thường gặp. Mặt bằng tốt là mặt bằng giúp cửa hàng của bạn sống khỏe trong ít nhất 2 đến 3 năm, chứ không phải mặt bằng rẻ nhất hay đẹp nhất trong ngày đầu đi xem. Hãy kiên nhẫn kiểm tra và đừng ký vội.
