Bán nhà lần đầu thường khiến nhiều người lo lắng: không biết nhà mình đáng giá bao nhiêu, rao bán ở đâu và ký hợp đồng ra sao để không bị thiệt. Thực tế, bán nhà là một quy trình có trình tự rõ ràng, và nhà ế lâu phần lớn không phải vì nhà xấu mà vì định giá quá cao hoặc chuẩn bị sơ sài.
3 điều cần nhớ
- Giá bán phải dựa trên giá giao dịch thật của nhà tương tự trong cùng khu vực, không dựa trên cảm tính hay số tiền bạn đã bỏ ra sửa nhà.
- Người mua quyết định trong vài phút đầu xem nhà, vì vậy nhà gọn gàng, sáng sủa và ảnh rao bán đẹp quan trọng không kém gì giá.
- Mọi thỏa thuận về giá, tiền cọc và thời gian bàn giao đều phải ghi rõ trong hợp đồng có công chứng, không thỏa thuận miệng.
Vì sao nhiều nhà bán lần đầu bị ế lâu
Trên thị trường nhà đất Việt Nam, một căn nhà rao bán quá ba tháng mà chưa có khách chốt thường rơi vào ba nhóm nguyên nhân: giá cao hơn mặt bằng khu vực, hình ảnh rao bán không tạo được thiện cảm, hoặc chủ nhà khó tiếp cận. Theo phân tích của Báo Doanh Thu (baodoanhthu.com), người mua nhà hiện nay tra cứu giá rất kỹ trước khi đi xem: họ so sánh ít nhất ba đến năm căn tương tự trên cùng một tuyến đường và hỏi môi giới khu vực. Vì vậy, một mức giá cao hơn 10 đến 15 phần trăm so với mặt bằng chung gần như chắc chắn khiến tin rao bị lướt qua.
Bước 1: Chuẩn bị giấy tờ pháp lý trước khi rao bán
Trước khi chụp một tấm ảnh nào, hãy kiểm tra toàn bộ giấy tờ của căn nhà. Giấy tờ quan trọng nhất là Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, thường gọi là sổ đỏ hoặc sổ hồng. Kiểm tra xem tên trên sổ có đúng tên bạn không, diện tích ghi trên sổ có khớp với thực tế không, và nhà có đang thế chấp ngân hàng hay vướng tranh chấp không. Nếu sổ đỏ đứng tên hai vợ chồng hoặc nhiều người cùng sở hữu, tất cả đồng sở hữu đều phải đồng ý bán và cùng ký hợp đồng. Tham khảo hướng dẫn kiểm tra pháp lý sổ đỏ trước khi mua nhà để biết người mua sẽ soi kỹ giấy tờ nào. Ngoài sổ đỏ, hãy chuẩn bị sẵn căn cước công dân, sổ hộ khẩu và giấy đăng ký kết hôn hoặc giấy xác nhận tình trạng hôn nhân.
Bước 2: Định giá nhà theo ba cách đối chiếu
Định giá là bước quyết định nhà bạn bán nhanh hay ế lâu, vì vậy đừng định giá bằng cảm giác. Cách thứ nhất là so sánh với nhà tương tự đã bán gần đây: tìm ba đến năm căn nhà cùng diện tích, cùng loại hình và cùng khu vực đã giao dịch trong ba đến sáu tháng gần nhất, rồi lấy giá trung bình theo mét vuông làm mốc. Bạn có thể hỏi môi giới khu vực hoặc hỏi trực tiếp hàng xóm vừa bán nhà. Cách thứ hai là tính giá theo mét vuông đất và giá trị xây dựng: đất tính theo giá thị trường của tuyến đường, nhà tính theo chi phí xây mới trừ đi khấu hao theo tuổi nhà. Cách thứ ba là nhờ môi giới hoặc đơn vị thẩm định giá độc lập báo giá để đối chiếu. Một mẹo thực tế là đặt giá chào cao hơn giá mong muốn khoảng 3 đến 5 phần trăm để có khoảng thương lượng, nhưng không bao giờ đặt cao hơn 10 phần trăm vì tin rao sẽ bị người mua bỏ qua ngay từ đầu. Với nhà ven đô, tham khảo thêm bài mua nhà đất ven đô để ở và đầu tư dài hạn.
(Ảnh minh họa).
Bước 3: Dọn dẹp và sửa những lỗi nhỏ trước khi chụp ảnh
Người mua thường quyết định có muốn xem nhà hay không chỉ sau khi xem ảnh rao bán, vì vậy hãy đầu tư một buổi dọn dẹp thật kỹ trước khi chụp. Dọn sạch đồ đạc thừa, cất gọn đồ cá nhân, lau cửa kính, sửa vòi nước rò rỉ, thay bóng đèn cháy và sơn lại những mảng tường ố vàng. Những sửa chữa nhỏ này thường chỉ tốn vài trăm nghìn đến một hai triệu đồng nhưng giúp nhà trông sáng và mới hơn hẳn. Đừng giấu khuyết điểm lớn như tường thấm nước hay mái dột, vì người mua sẽ phát hiện khi xem nhà và mất niềm tin.
Bước 4: Chụp ảnh và viết tin rao bán rõ ràng
Chụp ảnh nhà vào buổi sáng hoặc đầu giờ chiều khi ánh sáng tự nhiên đẹp nhất. Chụp đủ các góc: mặt tiền, phòng khách, bếp, từng phòng ngủ, nhà vệ sinh, sân thượng và khu vực xung quanh. Đứng ở góc phòng để ảnh bao quát được cả không gian, tránh chụp cận làm phòng trông chật. Ảnh phải thật, không chỉnh sửa quá đà làm sai lệch diện tích hay ánh sáng, vì người mua xem nhà thật sẽ thất vọng và bỏ đi ngay. Tin rao cần ghi rõ diện tích đất, diện tích sàn, số phòng ngủ, số nhà vệ sinh, hướng nhà, năm xây dựng, tình trạng pháp lý và giá bán. Mô tả ngắn gọn điểm mạnh thật của nhà, ví dụ gần trường học, gần chợ hay hẻm xe hơi vào được.
Bước 5: Chọn kênh rao bán phù hợp
Với người bán lần đầu, nên kết hợp ba kênh. Kênh thứ nhất là các trang rao vặt bất động sản lớn, nơi người mua tìm kiếm mỗi ngày; hãy đăng tin có trả phí để tin hiển thị ở vị trí tốt trong tuần đầu. Kênh thứ hai là mạng xã hội và các nhóm mua bán nhà đất theo khu vực, nơi tin rao lan truyền nhanh và tiếp cận người mua thật trong cùng quận huyện. Kênh thứ ba là môi giới khu vực: chọn một đến hai môi giới uy tín, am hiểu khu phố của bạn, thỏa thuận rõ mức phí hoa hồng và thời gian độc quyền nếu có. Đừng giao nhà cho quá nhiều môi giới cùng lúc với các mức giá khác nhau, vì người mua sẽ thấy cùng một căn nhà rao nhiều giá và nghi ngờ. Trong tuần đầu rao bán, hãy trả lời điện thoại và tin nhắn nhanh, sắp xếp lịch xem nhà linh hoạt, kể cả buổi tối và cuối tuần. Muốn giữ nhà cho thuê thay vì bán, xem thêm bài cho thuê phòng trọ cho sinh viên.
Bước 6: Tiếp khách xem nhà và thương lượng giá
Khi khách tới xem nhà, hãy để họ tự do đi lại và quan sát, chỉ giới thiệu ngắn gọn những điểm mạnh khi họ hỏi. Đừng đi theo sát và nói quá nhiều, vì người mua cần không gian để tự cảm nhận căn nhà. Chuẩn bị sẵn câu trả lời cho những câu hỏi thường gặp: nhà xây năm nào, vì sao bán, sổ đỏ có sẵn không, khu vực có ngập nước không. Khi khách trả giá, đừng vội từ chối hay đồng ý ngay. Hãy hỏi lý do họ trả giá đó, ghi nhận và hẹn trả lời sau khi cân nhắc, vì trả lời vội trong lúc xúc động thường khiến bạn bán rẻ hoặc làm mất khách. Nguyên tắc thương lượng là biết rõ giá thấp nhất mình chấp nhận trước khi gặp khách, và chỉ giảm giá theo từng bước nhỏ kèm điều kiện, ví dụ giảm giá nếu khách thanh toán nhanh hoặc đặt cọc sớm. Khách vay ngân hàng thì xem bài vay ngân hàng mua nhà lần đầu để biết họ cần giấy tờ gì.
Bước 7: Đặt cọc, ký hợp đồng và bàn giao nhà
Khi hai bên thống nhất giá, hãy ký hợp đồng đặt cọc ghi rõ số tiền cọc, thời hạn ký hợp đồng mua bán, thời hạn thanh toán và bàn giao, cùng điều khoản phạt nếu một bên đổi ý. Thông thường tiền cọc từ 5 đến 10 phần trăm giá trị nhà, và nên chuyển khoản để có sao kê làm bằng chứng. Sau đó hai bên ra văn phòng công chứng ký hợp đồng mua bán, nộp thuế và làm thủ tục sang tên tại cơ quan nhà đất. Người bán thường chịu thuế thu nhập cá nhân 2 phần trăm trên giá trị chuyển nhượng, người mua chịu lệ phí trước bạ 0,5 phần trăm, nhưng hai bên có thể thỏa thuận khác và ghi rõ trong hợp đồng ai chịu khoản nào. Trước ngày bàn giao, hãy thanh toán hết tiền điện, nước, internet và phí quản lý còn nợ, chụp ảnh chỉ số đồng hồ làm bằng chứng, rồi bàn giao chìa khóa và các giấy tờ liên quan.
5 sai lầm khiến nhà ế lâu
Sai lầm 1: Định giá theo cảm tính. Nhiều chủ nhà cộng toàn bộ tiền mua đất, tiền xây, tiền sửa sang và cả kỷ niệm gia đình rồi đưa ra giá cao hơn thị trường 20 đến 30 phần trăm. Người mua không trả tiền cho kỷ niệm của bạn, họ chỉ trả theo giá thị trường.
Sai lầm 2: Rao bán khi nhà còn bừa bộn. Nhà chưa dọn dẹp, ảnh chụp tối và mờ, tin rao thiếu thông tin cơ bản khiến người mua lướt qua ngay. Một buổi dọn dẹp và chụp ảnh cẩn thận đáng giá hơn nhiều tuần rao bán trong vô vọng.
Sai lầm 3: Chỉ rao một kênh và chờ đợi. Chỉ đăng một tin miễn phí rồi ngồi chờ khách gọi là cách bán chậm nhất. Người bán hiệu quả kết hợp nhiều kênh, chủ động nhờ môi giới và phản hồi khách trong ngày.
Sai lầm 4: Thỏa thuận miệng, không ghi hợp đồng. Nhiều giao dịch lần đầu đổ vỡ vì hai bên chỉ thỏa thuận miệng về giá, tiền cọc và thời gian bàn giao. Khi một bên đổi ý, bên còn lại không có bằng chứng để bảo vệ quyền lợi.
Sai lầm 5: Che giấu khuyết điểm của nhà. Giấu tường thấm, mái dột hay tranh chấp ranh giới có thể giúp bạn có thêm vài cuộc hẹn xem nhà, nhưng khi người mua phát hiện, họ sẽ bỏ đi và còn kể lại cho người khác.
Câu hỏi thường gặp
Bán nhà lần đầu nên tự bán hay nhờ môi giới? Nếu bạn có thời gian tiếp khách và hiểu rõ khu vực, tự bán giúp tiết kiệm phí môi giới. Nếu bạn bận rộn hoặc nhà ở phân khúc khó bán, một môi giới giỏi sẽ giúp định giá đúng và xử lý thủ tục nhanh hơn.
Nhà rao bao lâu thì nên hạ giá? Nếu sau hai đến ba tuần rao bán mà không có cuộc hẹn xem nhà nào, giá của bạn có thể đang cao hơn thị trường. Hãy hạ giá từng bước 3 đến 5 phần trăm và làm mới tin rao thay vì giữ nguyên giá trong nhiều tháng.
Cần lưu ý gì khi nhận tiền cọc? Chỉ nhận cọc khi hai bên đã thống nhất giá, thời hạn ký hợp đồng và thời hạn bàn giao, và tất cả đều được ghi trong hợp đồng đặt cọc có chữ ký. Nên nhận cọc bằng chuyển khoản để có bằng chứng giao dịch.
Kết luận
Bán nhà lần đầu sẽ nhẹ nhàng hơn rất nhiều khi bạn làm đúng trình tự: chuẩn bị giấy tờ đầy đủ, định giá theo thị trường, dọn nhà gọn gàng, rao bán nhiều kênh, thương lượng bình tĩnh và ký hợp đồng chặt chẽ. Hãy bắt đầu từ bước định giá ngay hôm nay, vì một mức giá đúng là nền tảng của mọi bước còn lại.
Thông tin trên Báo Doanh Thu (baodoanhthu.com) mang tính chất tham khảo chuyên sâu và phân tích dữ liệu thị trường, không phải là lời khuyên ủy thác đầu tư tài chính.
