Với phần lớn gia đình trẻ ở Việt Nam, vay ngân hàng mua nhà lần đầu là con đường gần như bắt buộc. Vấn đề không phải là có vay được hay không, mà là vay bao nhiêu thì trả nổi. Bài viết hướng dẫn cách tính khả năng trả nợ, so sánh lãi suất và tránh 6 bẫy thường gặp.
3 điểm chính
- Tổng tiền trả nợ mỗi tháng, gồm cả gốc và lãi, không nên vượt quá 40 đến 50 phần trăm thu nhập ổn định của gia đình, và bạn nên giữ quỹ dự phòng đủ trả nợ trong 3 tháng.
- Lãi suất ưu đãi chỉ áp dụng trong vài tháng hoặc vài năm đầu, lãi suất thả nổi sau đó mới quyết định tổng số tiền bạn phải trả.
- Trước khi ký, hãy đọc kỹ phí trả trước hạn, phí bảo hiểm kèm theo và cách tính lãi quá hạn.
Vì sao mua nhà lần đầu dễ vay quá sức
Người mua nhà lần đầu thường chỉ nhìn vào một con số: ngân hàng cho vay tối đa bao nhiêu. Nhiều ngân hàng cho vay tới 70 phần trăm giá trị căn nhà, thậm chí 80 phần trăm. Nhưng vay được tối đa không có nghĩa là trả được thoải mái, và đây chính là điểm nhiều gia đình trẻ vấp phải.
Theo phân tích của Báo Doanh Thu (baodoanhthu.com), thị trường hiện có nhiều gói vay ưu đãi cho người mua nhà lần đầu, lãi suất khởi điểm thấp và thủ tục nhanh gọn. Điều này tốt cho người mua, nhưng cũng khiến không ít người ký hợp đồng khi chưa tính kỹ dòng tiền dài hạn của gia đình. Trước khi chọn nhà đẹp hay vị trí tốt, bạn cần trả lời câu hỏi quan trọng nhất: mỗi tháng gia đình bạn trả được bao nhiêu mà vẫn sống thoải mái.
Bước 1: Tính khả năng trả nợ của gia đình bạn
Nguyên tắc vàng là tổng tiền trả nợ mỗi tháng không nên vượt quá 40 đến 50 phần trăm thu nhập ổn định của gia đình. Thu nhập ổn định là thu nhập bạn chắc chắn nhận được hàng tháng, như lương chính, không tính tiền thưởng Tết hay thu nhập làm thêm thất thường. Nếu gia đình bạn thu nhập 30 triệu đồng mỗi tháng, mức trả nợ an toàn là khoảng 12 đến 15 triệu đồng.
Cách tính gồm 4 bước nhỏ. Đầu tiên, bạn cộng tổng thu nhập ổn định của cả hai vợ chồng trong một tháng. Thứ hai, bạn trừ đi chi phí sinh hoạt bắt buộc: tiền ăn, tiền điện nước, tiền học cho con, tiền xăng xe và tiền thuê nhà trong lúc chờ nhận nhà mới. Thứ ba, bạn trừ tiếp một khoản tiết kiệm dự phòng, ít nhất 10 phần trăm thu nhập. Số tiền còn lại mới là số tiền bạn có thể dùng để trả nợ mà không ảnh hưởng tới cuộc sống.
Ví dụ, gia đình thu nhập 35 triệu đồng mỗi tháng, chi phí sinh hoạt bắt buộc khoảng 16 triệu đồng, tiết kiệm dự phòng 3,5 triệu đồng, thì số tiền còn lại là 15,5 triệu đồng. Đây là mức trần cho tiền trả góp nhà. Nếu ngân hàng tính tiền trả góp là 17 triệu đồng mỗi tháng, bạn đang vay quá sức, dù hồ sơ vay vẫn được duyệt.
Bước 2: So sánh lãi suất ưu đãi và lãi suất thả nổi
Khi đi hỏi vay, bạn sẽ nghe ngân hàng giới thiệu lãi suất ưu đãi, ví dụ 6,5 phần trăm một năm trong 12 tháng đầu, hoặc 7,5 phần trăm trong 24 tháng đầu. Con số này rất thấp và dễ làm người vay yên tâm. Nhưng điều bạn thực sự cần quan tâm là lãi suất sau thời gian ưu đãi, còn gọi là lãi suất thả nổi. Lãi suất này thường bằng lãi suất huy động của ngân hàng cộng thêm biên độ cố định, ví dụ cộng 3,5 phần trăm, nên khi lãi suất huy động tăng, lãi suất vay của bạn cũng tăng theo.
Để so sánh hai gói vay công bằng, bạn đừng chỉ nhìn lãi suất năm đầu. Hãy nhờ nhân viên ngân hàng tính tiền trả góp ở 3 thời điểm: trong thời gian ưu đãi, ngay sau khi hết ưu đãi, và khi lãi suất thả nổi tăng thêm 2 phần trăm. Nếu ở cả 3 trường hợp, tiền trả góp vẫn nằm trong khả năng của gia đình, gói vay đó mới thực sự an toàn. Bạn cũng nên hỏi rõ chu kỳ điều chỉnh lãi suất là 3 tháng, 6 tháng hay 12 tháng, vì chu kỳ càng ngắn thì tiền trả góp càng biến động nhanh.
Bước 3: Chọn thời hạn vay và số tiền vay
Thời hạn vay càng dài, tiền trả mỗi tháng càng thấp, nhưng tổng tiền lãi bạn phải trả càng nhiều. Vay 1,5 tỉ đồng trong 20 năm có thể nhẹ hơn vay trong 15 năm khoảng 2 đến 3 triệu đồng mỗi tháng, nhưng tổng tiền lãi sau 20 năm có thể chênh lệch tới vài trăm triệu đồng. Với phần lớn gia đình trẻ, thời hạn vay 20 năm là lựa chọn cân bằng, vì tiền trả mỗi tháng vừa phải và bạn có thể trả trước một phần khi thu nhập tăng lên.
Về số tiền vay, bạn nên vay càng ít càng tốt trong khả năng của mình. Nếu bạn có thể chờ thêm 6 tháng hoặc một năm để tích lũy thêm 200 đến 300 triệu đồng, khoản vay của bạn sẽ giảm đáng kể. Trước khi quyết định mua căn hộ, bạn nên đọc bài viết về mua căn hộ chung cư lần đầu cho vợ chồng trẻ để biết những điều cần kiểm tra trước khi đặt cọc.
Bước 4: Chuẩn bị hồ sơ và làm việc với ngân hàng
Hồ sơ vay thường gồm 3 nhóm giấy tờ: giấy tờ cá nhân như căn cước công dân và sổ hộ khẩu, giấy tờ chứng minh thu nhập như hợp đồng lao động và sao kê lương 6 tháng gần nhất, và giấy tờ pháp lý của căn nhà hoặc căn hộ.
Bạn nên hỏi vay ít nhất 2 đến 3 ngân hàng để so sánh, thay vì chỉ hỏi một ngân hàng duy nhất. Mỗi ngân hàng có lãi suất, biên độ thả nổi và phí khác nhau, chênh lệch nhỏ cũng có thể thành hàng chục triệu đồng trong 20 năm vay. Khi làm việc với nhân viên tín dụng, bạn hãy yêu cầu bảng tính chi tiết tiền trả góp từng tháng, kèm theo toàn bộ các loại phí. Bạn cũng nên kiểm tra kỹ pháp lý của căn nhà trước khi vay. Nếu bạn mua nhà trong ngõ, hãy đọc kỹ bài viết về mua nhà trong ngõ để ở và cho thuê để kiểm tra pháp lý và giao thông trước khi đặt cọc.
6 bẫy lãi suất cần tránh khi vay mua nhà lần đầu
Bẫy 1: Lãi suất ưu đãi quá ngắn. Một số gói vay quảng cáo lãi suất chỉ 5,5 phần trăm một năm, nhưng thời gian ưu đãi chỉ 3 đến 6 tháng. Sau đó, lãi suất thả nổi có thể lên tới 11 đến 12 phần trăm một năm, khiến tiền trả góp tăng vọt. Bạn hãy luôn hỏi thời gian ưu đãi kéo dài bao lâu.
Bẫy 2: Phí trả trước hạn quá cao. Khi bạn có tiền và muốn trả bớt nợ trước hạn để giảm tiền lãi, ngân hàng có thể thu phí từ 1 đến 3 phần trăm trên số tiền trả trước. Bạn nên chọn gói vay có phí trả trước hạn thấp hoặc được miễn phí sớm.
Bẫy 3: Bảo hiểm kèm theo không rõ ràng. Một số ngân hàng yêu cầu người vay mua bảo hiểm nhân thọ hoặc bảo hiểm cháy nổ cho căn nhà, với mức phí hàng năm không nhỏ. Có trường hợp mua bảo hiểm để được lãi suất thấp hơn, nhưng tổng phí bảo hiểm nhiều năm lại cao hơn số tiền lãi được giảm.
Bẫy 4: Cách tính lãi theo dư nợ gốc thay vì dư nợ giảm dần. Hầu hết ngân hàng hiện nay tính lãi theo dư nợ giảm dần, tức tiền lãi giảm dần khi bạn trả bớt gốc. Nhưng vẫn có hình thức vay tính lãi trên dư nợ gốc ban đầu trong suốt thời gian vay, khiến tổng tiền lãi cao hơn rất nhiều. Bạn hãy xác nhận bằng văn bản cách tính lãi trước khi ký.
Bẫy 5: Phí phạt trả chậm và lãi quá hạn. Nếu bạn trả góp trễ một vài ngày, ngân hàng có thể tính lãi quá hạn bằng 150 phần trăm lãi suất trong hạn, cộng phí phạt trả chậm. Chỉ cần trễ hạn vài lần, bạn vừa mất thêm tiền, vừa có thể bị ghi nhận lịch sử tín dụng xấu, ảnh hưởng tới lần vay sau. Bạn nên đăng ký trích nợ tự động từ tài khoản lương.
Bẫy 6: Chỉ nhìn lãi suất mà quên các loại phí khác. Ngoài tiền lãi, bạn còn phải trả phí thẩm định tài sản, phí công chứng, phí đăng ký giao dịch bảo đảm và phí quản lý tài khoản vay. Cộng lại, các khoản phí này có thể lên tới vài chục triệu đồng. Bạn hãy yêu cầu ngân hàng liệt kê toàn bộ các loại phí trong bảng tính tổng chi phí vay, rồi mới so sánh gói vay này với gói vay khác.
Câu hỏi thường gặp
Thu nhập bao nhiêu thì nên vay mua nhà? Không có con số chung cho mọi gia đình, vì còn tùy chi phí sinh hoạt và số người phụ thuộc. Nguyên tắc an toàn là tiền trả góp mỗi tháng không vượt quá 40 đến 50 phần trăm thu nhập ổn định, và gia đình vẫn giữ quỹ dự phòng 3 đến 6 tháng trả nợ. Nếu tiền trả góp đã chiếm hơn một nửa thu nhập, bạn nên chọn căn nhà rẻ hơn hoặc chờ tích lũy thêm vốn.
Có nên vay tối đa 70 đến 80 phần trăm giá trị căn nhà không? Bạn chỉ nên vay tối đa khi thu nhập của gia đình thật sự ổn định và đang tăng đều, đồng thời bạn đã có quỹ dự phòng đầy đủ. Với phần lớn người mua nhà lần đầu, vay khoảng 50 đến 60 phần trăm giá trị căn nhà là mức an toàn hơn, vì tiền trả mỗi tháng nhẹ hơn.
Kết luận
Vay mua nhà lần đầu không khó, nhưng vay sao cho trả nổi trong 15 đến 20 năm mới là điều cần tính kỹ. Bạn hãy bắt đầu bằng việc tính khả năng trả nợ của gia đình mình, sau đó mới so sánh lãi suất, chọn thời hạn vay phù hợp và đọc kỹ từng điều khoản về phí trước khi ký. Một căn nhà tốt là căn nhà mà gia đình bạn vừa ở thoải mái, vừa trả góp nhẹ nhàng, chứ không phải căn nhà khiến cả nhà phải thắt lưng buộc bụng suốt nhiều năm.
Thông tin trên Báo Doanh Thu (baodoanhthu.com) mang tính chất tham khảo chuyên sâu và phân tích dữ liệu thị trường, không phải là lời khuyên ủy thác đầu tư tài chính.
